第8章物业产品与品牌策略.pptVIP

第八章 物业产品与品牌策略;教 学 目 标; 2010年1月，历时5年、耗资15亿美元的全球最高大楼迪拜塔建成。这座160层的摩天大楼高达828米，可容纳1.2万人，内设57部世界最快的电梯。 2004年建成的台北101大厦,共101层,高509米, 吉隆坡双子塔,高452米,88层,1998年完工,也是世界上最高的双子塔. （世界最高建筑前十名中,有六个位于中国和中国香港） 世界最深的建筑是位于南非的约翰内斯堡以西的矿井, “西部深井黄金矿区”,其中2号,3号井深度超过三千五百米,是人类建筑所能到达的最深处 ;迪拜塔;;台北101大厦;现代高科技环保建筑;第一节　物业产品与物业服务;第一节　物业产品与物业服务;产品层次;　　物业核心产品是消费者真正需要的东西。消费者购买物业，并不是为了占有或获得产品本身，而是为 了获得能满足某种需要的效用和利益，充分满足消费者家庭感、安全感、成就感的心理需求。 1．生活居住需要 2．办公及生产经营需要 3．投资获益的需要 4．获取资本增值的需要 5．保值的需要 6．为后代积累财富的需要 7．炫耀心理需要 8．分散投资风险的需要 ;　　物业有形产品层次是核心产品层次的表现形式，它是物业开发企业向市场提供物业产品实体和劳务的外在表现，同时也是消费者识别产品的外在特征。物业基础产品指的是物业产品的结构、造型、户型、面积、地段等。;　　物业期望产品，即购买者购买产品通常希望和默认的一组属性和条件。如：火车上的旅客不仅需要空间上的“运输”，还需要车厢内清新的空气、干净的座位等。物业产品的期望产品是通风性、可维修性、社区环境、风格、造型等。;住宅房地产户型设计 1、功能划分 （1）公共活动区;（2）私人休息区 ;;（3）辅助区域 ;　　物业延伸产品又称附加产品，是消费者在消费和购买物业产品时得到的各种附加服务和附加利益的总和。物业产品的附加产品应包括物业管理和物业服务、小区的绿化、人文环境、文化建设。;　　物业潜在产品，是指通过物业的购置而可能实现的投资价值。;;;装配式楼盖、现浇楼盖和装配整体式楼盖; 物业产品的基本类型;（2）居住??业 ① 普通住宅：解决城市居民的居住需要。 ② 高层公寓：8层以上为高层。 ③ 别墅：在自然环境好、风景优美的地方修建的低楼层豪华住宅。 用途上：住宅型和休闲型 建筑形式上：独立式别墅、毗连式别墅、联排式别墅;（3）写字楼物业 一种供机关、企事业单位等办理行政事务和从事业务活动的建筑物。 商住两用，纯商业性的写字楼 （4）商业物业 进行商品交换和流通的建筑物和场所。 ① 专业商店 专门经营某一类商品，或专门经营具有连带性的几类商品，或专门为特殊消费对象经营特殊需要商品的商店。;② 百货商店（商场） 一种大型零售商店，分门别类地销售品种繁多的商品。 ③ 批发商店 专门从事大宗商品交易的商业活动场所。 ④ 商品交易中心 主要从事看样、洽谈订货业务。 ⑤ 超级市场 由顾客自取自选，自我服务，定量包装，预先标价，顾客出门时一次交款。;⑥ 地下商业街 一般采用自动扶梯与地面联系，强调环境的美化，还利用艺术的人工照明和商品陈列，创造富有魅力的气氛，招揽顾客。 ⑦ 购物中心 由多家商店组合而成的大型商品服务中心，一般设在公共建筑物内，以一家或数家百货商店、超级市场为骨干，由各类专业商店、书店、餐馆、旅馆、银行、影院等组合而成，融购物、服务和娱乐休闲于一体。;（5）工业物业 为工业生产提供活动空间的物业，包括厂房、仓库、堆场。 （6）旅馆、酒店 为旅客提供住宿、饮食服务以及娱乐活动的公共建筑。 （7）高层建筑综合体物业 由多个功能不同的空间组合而成的建筑。 （8）特殊物业 赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场等。;;;;;;;;;;;古典复兴建筑;现代主义风格;;?．新古典主义风格 这一风格曾三度出现，最早一次是1750至1880，他是欧洲古典主义的最后一个阶段，其特点是体量宏伟，柱式运用严谨，而且很少用装饰。另一次出现在1900-1920年，带有一定的复古特征。第三次出现在1982年，其主要特征是把古典主义和现代主义结合起来，并加入新形势，这一风格在当今世界各国颇为流行 特点：建筑外观以大面积墙面及玻璃窗或简单线脚构架，在色彩上以大面积浅色为主，装饰味相对简化，追求一种轻快、清新、典雅的气氛 ;枫华府第—新古典主义风格（杭州）;;;北京人民大会堂;?.现代建筑风格。 以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。 ④.中国古代建筑风格（园林） ⑤.乡土建筑风格。 ;现代主义建筑风格