地下室常见疑难问题1113研讨.docx

地下室常见疑难问题研究朗策地产 研究部在房地产营销策划工作中，关于地下室的规划和销售经常会遇到诸如以下问题：地下室建筑面积怎么计算？地下室建筑面积计不计入容积率？地下室建筑面积计不计入公摊？地下室有没有产权，能否合法买卖？我们以政策法规为基础，结合武汉市项目的实操情况，针对以上问题进行解读。一、什么是地下室？《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）中对地下室的概念描述为“室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的房间”。半地下室是指“室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的房间”。我们最常见的地下停车位、地下商场，其地下室顶板基本与地面齐平，都属于地下室。二、地下室建筑面积怎么计算？《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）中，对地下室的建筑面积规范如下：“地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积”。对于地下室的建筑面积计算规则，是有明确规范的，不管地下室结构层高有多低，至少也要算1/2面积。地下室如果设计为停车位，考虑结构横梁和通风、消防管网的走线，其结构层层高最低要到3.6米。地下室如果设计为设备用房，一般根据设备要求来设计地下室层高，武汉水岸国际K6地块8#地下设备层层高为2.15米，K3地块公寓设备层层高为4.7米。三、政府报批中地下室的用途有几种？地下室的报规用途分为人防、地下停车、设备用房、仓库、商业等五类，开发商最常用的报规形式是人防、地下停车及人防兼地下停车三类。若以人防报规，开发商后期可将停车位长租（实际就是销售）或短租出去，该车位不能办证。若以地下停车报规，开发商可将停车位销售或出租，该车位是能办证的，但只能办房产证，不能办土地证。如果以商业报规，则该地下室面积需要计容积率，并可以发两证，市场上的诸多地铁商业就是此类例子。四、地下室建筑面积计不计入容积率？从概念来看，容积率是指项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。但政府又有补充，“可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率”。按照这个概念，常规理解是地下室是不容的。在武汉市，如果地下室的用途是盈利性质，例如按商业报规，则是需要计容的，计容的商业可以办理两证。若是半地下室，且半地下室地上部分超过一定高度就要将半地下室建筑面积计入容积率，至于这个高度具体是多少，地方不同标准不一样，杭州、苏州、上海的标准是1.2-1.5米。举个例子，半地下室室内净高为3.6米，室内地面低于室外地面1.3米（正好超过室内净高1/3但不超过1/2），地上部分高度为2.1米，则按杭州、苏州或上海的标准，该半地下室的建筑面积是要计入容积率的。五、地下室建筑面积计不计入公摊？根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条第1项规定“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”是要计入公用建筑面积的。但是第九条又说了“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积” 。而一般高层住宅底下的地下室，开发商要么以地下车位报建后期直接销售或出租、要么以人防报建后期再销售或出租，所以实操层面地下室绝大多少情况下是不计入公摊。六、地下室能不能办理产权？在回答这个问题之前，我们首先将这个问题做一个解读。这个问题涉及到两个层面：第一，地下室具体所指是什么？在有关地下室的实操中，涉及到办产权的物业最常见的就是地下停车位和地下商铺（如地铁商铺），地下室能不能办产权可以理解为地下车位或地下商铺能不能办理产权。第二，产权是什么？从概念上讲，产权就是指财产所有权，即所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权力。在日常生活中，我们经常会听到房屋产权、商铺产权、停车位产权等概念，请问你见过哪本证上写有“产权证”三个字了吗？我们常见的商品住房权属证书有两个，即《中华人民共和国房屋所有权证》和《中华人民共和国国有土地使用证》，俗称房屋两证。产权证，是证明这个物或财产是属于你的法律文件；不动产产权证，是证明这个不动产（房屋、商铺、车位等）是属于你的法律文件，包括房屋产权证、商铺产权证、车位产权证等。房屋两证，就是证明这个房子（财产）是属于你的法律文件，即房屋产权证。房屋产权证与房屋两证，所指为同一物，例如说“这是两兄弟（房屋产权证），分别是哥哥和弟弟（两证）”。产权和所有权有什么区别？我们知道，所有权又叫自物权，是基本民事权之下的财产权之下的物权下面的一种，他是指依法对自己的物享有的权利，包括对自有物享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是一种最重要、最