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如何围绕资金属性做好专项维修资金使用的思考 　　摘要：随着近几年房屋维修需求不断增加，各省市维修资金政策调整和完善，以及媒体、舆论的引导与宣传，专项维修资金渐渐为人熟知，同时在维修资金使用中也面临着诸多问题，本文围绕资金属性，拨开乱象，阐述如何多措并举，做好维修资金监管工作 关键词：维修资金 房屋维修 资金属性 一、浅析维修资金面临困境的原因 一是维修资金使用决议是一个博弈的过程。《物权法》第七十六条规定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决议的形成就是一个博弈的过程，决议的效率、质量以及保留意见方会受到诸多因素的影响。因房屋损坏急于实施维修的业主的合理需求不能及时得以解决甚至搁浅，矛盾由此产生 二是维修资金申请和维修事项的组织人政策掌握、专业技术、沟通协调能力是一项关键因素，现实中恰恰这一因素是一个短板。有关法律法规对维修实施主体规定不完善或有错位之感，建设部、财政部令第165号文第二十二条虽有规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。以上规定没有兼顾到大多数已售公房没有实施专业物业服务的实际情况，由物业服务企业作为应当实施主体缺乏法律依据，而且责任与权利不对等。物业服务企业依据物业服务合同提供物业服务，以此获得合法报酬，物业服务企业还要投入大量人力和精力组织申请维修资金和房屋维修，但无法获得相应的等价报酬，而且物业服务企业的公信力不足，业主共有的资金让物业服务企业去支配，质疑很难避免 三是维修资金申请和维修事项实施是两个不同的过程，在现实中很容易混淆在一起。资金申请是程序性、要件审核，是资金管理机构的主要职责，维修事项实施是维修实施主体与相应资质施工单位依据合同进行房屋维修的行为。而现实中更多纠纷、质疑与矛盾集中在维修事项实施阶段，如施工质量、造价、邻里关系等 四是参与主体多。众多业主、业委会、居委会、物业服务企业、已售公房原产权单位、施工、监理、造价审计、检测鉴定单位及质检、消防、资金管理管理机构等，各方职责不明确，职责边界不清晰，有关单位不作为或作为不当，没有有效的制约、惩处机制 二、专项维修资金要充分体现专项共有属性，保障房屋应修尽修 住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。顾名思义，这个资金共有且用于专项维修，业主对共有部分享有共用和共同管理的权利和义务，资金的权利束如下： 交存义务主体属于业主，自己的房子自己养老。所有权是谁交存，谁所有。使用权归全体业主。受益权为业主受益。因为钱随房走，所以谁是业主谁受益。管理权为业主大会成立前，资金管理机构管理；业主大会成立划转后，业主自己管理。使用决策权是利害相关业主。续筹的义务主体为业主 住宅专项维修资金既承担着房屋维修的作用，又担负着房屋养老的角色。从维修资金管理的实践来看，维修资金使用率只能作为一个反映宏观数据的指标，而不能作为一个既定目标，但凡工程质量过硬的住宅小区，不但小区环境美观，房屋维修发生的时间晚、频次低，维修资金使用率自然就不高，反而从侧面反映了其良好的工程质量。我们应该坚持应修尽修的原则，保障被损房屋共用部位、共用设施设备得到及时修复，以免对业主生活造成不便 维修资金的交存、续交、保值增值等都是为了解决房屋有资金可用的问题，这些工作都要落脚到资金使用、房屋维修上，因而在维修资金管理的各环节上制定政策、设定工作程序都要充分评估对维修资金使用的影响，尽量保障资金使用顺畅，无障碍 三、厘清维修资金各参与主体关系，在法律约束下各司其责 所有权人决策，花自己的钱，办自己的事，既讲节约，又讲效果。现在的管理体制因未成立业主大会，由物业企业组织实施，花别人的钱，办别人的事，节约和效果很难兼顾。因而要还原维修资金的本来面目，做到谁的钱谁组织去花 维修资金申请和维修事项的实施涉及到的主要参与主体及其职责如下：业主：资金所有权人，决策人，对施工单位选择、维修方案、工程预算、是否聘请监理、造价审计单位、工程验收等行使决策权、知情权、监督权。业主大会：业主行使决策权的机关，重大事项形成决议。业主委员会：业主大会的执行机构，自行或委托物业服务企业办理维修资金申请和维修事项实施，如组织业主决策，协调业主各方诉求，聘请施工、监理、鉴定、造价审计机构等实施房屋维修，对维修工程实施全过程监督，留存相关档案资料，接受业主监督，处理相关纠纷、投诉 另外，街道办、居委会，物业服务企业，施工单位，鉴定单位，监理单位，工程造价审计单位，物业主管部门，财政部门，质检部门，公安消防