嘉兴秀洲区科技京城生态园一期项目可行性报告.docVIP

嘉兴秀洲新区科技京城生态园一期项目 目 录 第一部分：项目概况 0 一、项目概述 0 二、项目经济技术指标 1 三、秀洲新区规划 1 四、项目地块区域分析 2 第二部分：项目可行性论证 3 一、嘉兴市房地产市场环境及发展状况 3 二、需求与购买力分析 6 第三部分 产品定位及开发策略 8 一、项目SWOT分析 8 二、产品市场情况分析 9 三、产品定位 10 第四部分 盈利情况分析 11 第五部分 项目风险情况分析 13 第六部分 总结 13 第一部分：项目概况 一、项目概述 项目位于嘉兴秀洲区内，嘉兴地处中国长三角黄金地区接壤沪苏，秀洲新区是嘉兴逐步成熟繁荣的新城中心，地理位置优越，房地产市场发展前景看好。 我司就科技京城嘉兴秀洲园区项目，已于06年8月18日注册成立嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司，注册资金3000万元，由科技京城管理公司按60%、欣龙公司按40%出资比例共同成立，并就秀洲区的125亩商办地块展开前期协调，论证调研策划相关工作，已于2009年通过市场挂牌摘得项目一期用地125亩。 二、项目经济技术指标 项目地块总占地面积约264亩，位于嘉兴的城市主干道东升西路以北，秀洲大道以西，秀北路以南，西侧为一河道；整个地块呈梯形。 项目一期东至秀洲大道，南至东升西路、西至规划道路。总用地面积83687平方米，容积率1.6，总建筑面积为133900平方米。 项目用地性质为商办用地，其中商业建筑面积比例不大于15%，办公建筑面积比例不小于85%。 项目一期用地经济指标 单位：平方米 总用地面积 83687 （125亩） 建筑密度 30% 总建筑面积 133899 容积率 1.6 其中 办公 113814 绿地率 35% 商业 20085 总车位 1339个 地下车位 32000 地下停车位 1071 建筑占地面积 25106 平均层高 5.3 三、秀洲新区规划 秀洲新区位于嘉兴市区西侧，其整体规划如下： 项目地块位于中区的商务、居住、配套设施区域，处于西部工业园区与东部行政、商贸区及嘉兴市区之间。从目前的发展来看，整个区域呈现如下特点： （一） 贯穿整个嘉兴市及秀洲新区东西向的交通主干道为中山路、东升路及洪兴西路；但东升西路目前被乍嘉苏高速公路隔断，东段仅开通至项目地块西侧的河道。 （二） 在秀洲新区，沿洪兴西路以南的区域发展较为成熟；洪兴路以北区域，目前开发量较少，处于刚起步阶段。 （三） 秀洲区政府所在地周边区域已成为秀洲新区的行政、商贸区。 四、项目地块区域分析 项目地块位于秀洲新区中区北侧；依据规划，项目地块所在区域定位为嘉兴的生态商务区。目前该生态商务区规划面积为1.2平方公里。 项目位于东升西路、秀洲大道西北角；东升西路贯通后，工业园区与嘉兴市区交通将更加便捷，项目地块区域与中山西路区域发展水平的差距将逐渐缩小。 本项目地块所在区域系未来秀洲北区的商办娱乐休闲旅游中心，处于两大交通主干道交汇处，比邻浙嘉苏高速公路，将是未来人流、物流、商业流的集聚区。 本项目区域南侧拥有规划面积达4000亩的楔形绿地，成为嘉兴市最大的城市绿肺，拥有良好的生态及景观优势。 第二部分：项目可行性论证 一、嘉兴市房地产市场环境及发展状况 （一）、嘉兴市房地产业发展的现状 1999年以来，随着嘉兴市城市建设和城市化的快速推进、住房制度和土地使用制度改革的不断深入，市场体系日趋完善，嘉兴市房地产业有了长足的发展。主要表现在房地产开发呈现良好的发展态势，市场需求旺盛，行业规模迅速扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善。 （二）、GDP及其增长率 分析： 2009年嘉兴市GDP达到1917.96亿元，全国排名第44位。根据城市发展规划，嘉兴今后几年仍将保持快速健康的发展。国民经济的快速发展，为嘉兴的房地产业发展提供了良好的运行环境。 (三)、房地产开发投资额 2000~2009年嘉兴全市的房地产开发投资额 单位：亿元人民币 分析： 2000-2009年嘉兴市房地产投资状况呈现较大的增长幅度，表现出嘉兴房地产市场具备一定的发展潜力。房产投资力度下降仅出现在2006年，这主要是由于在前一阶段的投资增速偏大，市场为维持自身供需平衡，出现的短期调整消化。 (四)、房地产开发施工、竣工和销售面积 2000-2009年嘉兴全市的房地产开发施工面积 单位：万㎡ 分析： 从施工面积分析，嘉兴房地产市场的调整拐点主要是出现在2003-2004年之间，增长率达到了224.79%，这主要是由于在该年度房地产市场的火暴程度异常，开发商也都急于将项目面向市场，因此出现了施工面积的集中式增长。2004年之后逐渐趋向平稳和理性。