2009年注评-建筑工程串讲讲义1201.pdfVIP

2009年注册资产评估师考试辅导 2009年注册资产评估师考试辅导 年注注册册资资产产评评估估师师考考试试辅辅导导 建筑工程评估基础 真题讲解 07 07 0077年考题： 评估人员拟对某建筑物进行评估。由于只获得该建筑物投资建设的有关资料，拟采用概算指标 3 法估算该建筑物的建筑安装工程费。该建筑物的建筑体积为30000m ，所在地措施费为直接工程费 的7%，间接费为直接费的l5%，税率为3.41%，建筑行业平均利润率为10%。已知直接费与间接费 3 之和的概算指标为75000元／l000m ，其中直接工程费所占比例为78%。考虑概算指标的编制时间， 直接工程费价差调整系数为1.25。待估建筑物与概算指标所依据的工程在结构方面略有差异，在直 3 接工程费经过价差凋整的基础上，每l000m 建筑体积中直接工程费增加8000元。 该建筑物建设中设备及工器具购置费为620000元，工程建设其他费为l200000元，基本预备费 为建筑安装工程费、设备及工器具购置费和工程建设其他费之和的5%。工程建设期为2年，各年静 态投资比例均为50%。工程建设投资中银行贷款为2500000元，其余为自有资金，贷款为分年均衡 发放，贷款年利率为6%。建设期价格年上涨率为5%。 评估人员经过调查、分析，认为该建筑物在评估基准日的重置价比竣工时的投资总额增加了 12%。 至评估基准日，该建筑物已使用5年，自建筑物竣工之时补办土地出让手续，土地使用权年限 为40年。该建筑物耐用年限为50年，不计残值。经评估人员现场查勘打分，确定各部分成新率得 分为结构部分92分，装修部分75分，设备部分50分，三部分评分修正系数分别为0.65、0.20、0.15。 要求： 1.计算经过价差调整后的直接工程费概算指标。 2.计算经过价差和结构差异调整后的直接工程费概算指标。 3.计算该建筑物的建筑安装工程费、预备费、建设期贷款利息及投资总额。 4.计算该建筑物在评估基准日的重置价。 5.假定使用年限法权重40%，观察法权重60%，用综合法计算该建筑物的成新率，并确定该建 筑物的评估价。 （计算结果中，涉及金额的，以元为单位并保留整数；涉及百分率的，保留整数） 解： [答疑编号981120101] 3 1.经过价差调整后的直接工程费概算指标＝75000×78%×1.25＝73125（元/1000m ） [答疑编号981120102] 3 2.经过差价和结构差异调整后的直接工程费概算指标＝73125＋8000＝81125（元/1000m ）。 1 第 页 2009年注册资产评估师考试辅导 2009年注册资产评估师考试辅导 年注注册册资资产产评评估估师师考考试试辅辅导导 建筑工程评估基础 [答疑编号981120103] 3.投资额 ①建筑安装工程费 81125×（1＋7%）×（1＋15%）×（1＋10%）×（1＋3.41%）／1000×30000＝113551.15／1000×30000 ＝3406535（元） ②预备费 2 第 页 2009年注册资产评估师考