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房地产泡沫与金融风险 姓名：伊帅 学号专业：财务管理 摘要：世界多国经验表明，房地产泡沫易导致金融风险，从而对经济产生致命的打击。房地产资产价值的预期性及土地资源供给的有限性是导致房地产泡沫的两个根本性原因。该经济规律也适用于我国。最近几年，我国房地产发展势头过猛，与之相伴的是金融风险隐患。具体体现为：房价过高，且一路攀升，局部地区出现泡沫；房地产业贷款过度依赖银行及假按揭导致大量不良贷款等。 关键词：房地产泡沫；股市泡沫；金融风险；房地产市场机制；假按揭 　　　　 前言 最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害，在此基础上，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的对策与措施 　　　　 1房地产泡沫国际警示 　　 　　因房地产市场失控导致经济泡沫，然后酿致金融危机，最终形成泡沫经济，这种现象在20世纪后半期屡屡发生。美国、泰国、香港、日本等国家和地区都曾因此造成金融风险，有的至今阴影未消，其中日本尤甚。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国等五国财长签订了《广场协议》，决定同意美元贬值。结果降低了日本的海外市场竞争力，为此，为了刺激经济增长，中央银行采取了非常宽松的金融政策，导致大量资金流向股市和房地产，造成股价与房价飞速上涨。作为泡沫经济的主要载体的房地产，增长迅速，住宅开发、饭店、高尔夫球场、大型观光设施、度假旅游场所、娱乐场所、滑）场等投资项目众多，资金需求旺盛。在巨大泡沫的光环下，银行竟像疯子一样向房地产融资。投机商们从银行贷款购买土地，然后又以土地作为担保从银行再次获得贷款，又用该贷款去购买土地。如此循环反复，贷款规模不断扩大，地价越来越高。过高的房地产价格使得城市住宅成为只有少数人才能拥有的“奢侈品”。大量的资金集中于房地产，挤压与限制了其他行业的发展，为此，日本政府进行宏观调控决定提高银行利率。提高的银行利率刺破了日本的泡沫经济。泡沫破灭后的结果是土地和房屋根本卖不出去、竣工的楼房没有住户、空房到处都是。房地产价格狂跌导致大量不动产企业及关联企业破产，使得银行拥有了巨额的不良债权。这次房地产泡沫不但沉重打击了房地产业，还引发了严重的金融危机。受此影响，日本迎来了历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到今天，日本经济也未能彻底走出阴影。 国际历史经验告诉我们，房地产业由于其不同于一般产业的性质，其发展与金融业休戚相关。在经济发展到特定阶段时，房地产业必定成为支柱产业，此时一定要保证房地产业的健康发展，谨防房地产泡沫所导致的金融危机。 2房地产泡沫成因 泡沫经济本质上是一种资产价格的运动现象，是投机所导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。根本问题在于资产价格高于其真实价值使得资产价格处于持续增长的状态中。常见的资产有债券、股票等可以提供利息、股利等长期现金流，而房产也可以提供租金这一长期现金流入。那么在决定资产的真实价格时，应当根据这些现金流入以及最终出售时售价的折现值来确定，可是折现值受到了许多对市场的预期的影响：第一，人们对未来现金流入的预期；第二，人们对折现率的预期；第三，人们对终值的预期。在实际经济活动中，导致泡沫的原因是复杂的，凡是与预期相关联的过度投机行为、规范失灵、诈骗行为和道德风险等都可能成为导致泡沫产生的原因。这是由于人们的预期由于受到市场不确定性以及信息的不对称性等影响，做出的预期往往互不相同。当然，不同的预期对社会有一定的促进作用，这样才有交易的可能，但是，这也使得价格有可能严重偏离其资产的真实价值，从而产生泡沫经济。房地产泡沫经济是泡沫经济中最常见的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。即由房地产投机所导致的经济状态，表现为房价飙升到远远脱离其内在价值的程度，而其中隐藏着房价狂跌并引起市场崩溃进而引发经济萧条甚至经济危机的可能性，它是房地产市场上虚假繁荣的反映。 　　在正常的市场经济体系下，价格由供给与需求共同决定，当供给过大时，产品互相竞争，供给曲线右移，使得价格下降，在新的均衡点形成均衡价格。而当需求过大时，需求曲线右移，使得价格上升，形成一个较高的均衡价格。故在市场机制下，供给过大则导致价格下跌，从而抑制供给。需求过大则导致价格上升，从而抑制需求。而房地产市场是一个垄断竞争市场，从长期来看，由于土地资源的有限性，房地产商品的供给是具有十分强的刚性的。这样在市场的供需关系中，本来由供给和需求共同决定的价格，由于刚性的供给而使得其最终由需求单方来决定 　　 房地产作为国民经济的支柱产业之一，其迅速发展的背后，必然有银行信贷的全面介入和大幅扩张，这也使得房地产业成为泡沫