同策2011年01月04日招商镇江“北固山”项目前期营销策划报告.ppt

镇江顶级江山墅质一品住区 关键词： 江山：表明资源和地段，高尚生活圈层所属； 墅质：顶级地段，顶级资源，如同稀缺别墅一样，具稀缺性； 一品：上风上水，地脉人脉文脉，三脉合一，一品气象 》项目定位 别墅客户 洋房客户 公寓客户 西南郊区的中高端客户； 洋房客户 别墅客户 镇江政经圈顶级人群（处级及以上公务员、事业单位、国有企业高级管理人员、中型以上私营业主群体）； 标签：看重产品的尊贵感、身份感； 镇江政经圈顶级人群（一般公务员、事业单位、国有企业中级管理人员、大型企业中层、私营业主群体，具有较强实力的拆迁户）； 标签：看重项目的增值潜力、地段、品质感； 镇江政经圈中高端人群（科级及以上公务员、事业单位、国有企业中、高级管理人员、私营业主群体，少量有强实力的拆迁户）； 标签：看重产品的品质感、身份感； 公寓客户 》客户定位 政经圈一品生活住区，承载镇江最顶级阶层（约1.2-1.5万人）的居住梦想 问题二：项目产品如何突破，项目价值体系如何塑造？ 解题思路——三个维度 1、当地高端项目产品力解析梳理 2、案例借鉴及产品力突破点的梳理 3、项目整体价值体系的梳理与塑造 1、当地高端项目产品力解析梳理 》当地高端项目产品力解析梳理 全市型高端项目梳理： 别墅：万科红郡、亚东 朴园、万科蓝山 花园洋房：中南世纪城、江山名洲、万科蓝山 公寓：申华 冠城国际、万达广场、亚东 朴园上观 别墅类 【整体规划】 万科红郡 亚东朴园 万科蓝山 项目总建：8.8万㎡ 产品由50栋268套纯联排别墅组成 无中央景观规划 项目总建：24万㎡ 产品由联排、叠加、双拼、电梯洋房组成 五大合院景观组团，田园风格 项目总建：46万㎡ 产品由联排、叠加、退台花园洋房组成 竞品特点 全市别墅项目多以联排、叠加等经济型别墅为主，缺少市场别墅的标杆产品。 万科红郡 亚东朴园 万科蓝山 英伦风格 外立面红砖 现代中式风格 外立面涂料为主 新东方风格 外立面面砖+涂料+木材 【建筑风格】 竞品特点 建筑风格多样，市场对于新兴的建筑风格较为接受 万科红郡 亚东朴园 万科蓝山 智能化 常规智能化系统（安防、门禁系统） 南向遮阳系统 常规智能化系统（安防、门禁系统） 车位配比 1:2 1.1 暂无 产品 产品以四联和六联为主 以六联和八联为主 以四联为主 产品亮点 纯联排别墅社区 沉式庭院地下室 南入户北花园双车位地下室 双车道“阳光车库 下层式庭院 跌水景观 有8米宽敞开间，全明地下室 产品创新 无 阳光车库 下沉式庭院 坡地住宅 样板间 有，表现较好 有，表现较好 有，表现较好 样板段 有，表现较好 有，表现较好 有，表现较好 【产品特点】 竞品特点 各项目着力打造样板间样板段；智能化产品在别墅向上的运用较少。 【户型】 竞品特点 万科红郡 亚东朴园 万科蓝山 主力面积在189平米（不带地下室） 或者240平米（带地下室） 主力面积都在200平米左右，客厅有挑高，不带地下室 主力面积在188—200平米左右，有全明的地下室 主力户型都在200平米左右，根据镇江人的习惯，三期都没有采用地下室 楼盘 万科红郡 亚东朴园 万科蓝山 房型 主力户型面积 189㎡ 220㎡ 210㎡ 户型功能布局 4+1房3厅4卫(1套间)地上三层地下一层 4房3厅3卫地上三层 地上三层、地下一层 露台 露台（阳台） 4 4 — 南向露台数量 4 2 — 北向露台数量 0 2 — 露台面积 20平米 16--25平米 — 动线 入户方式 一楼或车库入户 一层花园进户 — 动线合理程度 较合理 合理 — 花园 花园面积 70-100平米 50-80㎡ — 花园形状 长方形 长方形 — 车库 车库面积 20平米 25㎡ — 车库入户形式 半地下车库 地上及半地下室 — 地下室 地下室层高 3M 一二期：3M — 采光井设置 下沉式庭院 下沉式庭院 — 【户型】 竞品特点 镇江别墅户型并无太多亮点和附加值 总结 万科红郡 亚东 朴园 万科蓝山 规划 8.8万方别墅型社区 24万方综合性社区 46万方别墅结合少量高层 智能化 常规智能化系统（安防、门禁系统） 南向遮阳系统 常规智能化系统（安防、门禁系统） 车位配比 1:2 1.1 暂无 立面 红砖 涂料 面砖+涂料 风格 英伦风格 中式风格 新东方风格 产品 产品以四联和六联为主 以六联和八联为主 以四联为主 户型 189㎡为主 220㎡为主 210㎡为主 产品亮点 纯联排别墅社区 沉式庭院地下室 南入户北花园双车位地下室 双车道“阳光车库 下层式庭院 跌水景观 中户有8米宽敞开间，全明地下室 会所 暂无 暂无 暂无 别墅类产品整体品质相对一般，也都相对较老，新入市产品，8米开间，全明地下室为主要亮点 花园洋房类 紫晶国际花园 中南世纪城 万科蓝山 江山