2011年沈阳联东U谷项目策划报告上.pptVIP

机会—opportunity O ——项目所在区域，属于沈阳别墅市场的价格洼地，未来具有较强的增值潜力，投资机会明显； ——地铁开通，增强项目的辐射能力，为项目配套环境的立势、起势起到积极作用； ——本项目处于道义、辉山两个别墅板块的中间地带，区域内别墅产品逐渐得到市场认同； 项目SWOT分析 假设：作为别墅类产品的SWOT分析 威胁—threat T ——未来区域别墅产品的供给将加大，竞争更加激烈； ——区域内其他工业园项目，如总部基地等，后期也将推出与本项目直接竞争的工业园内别墅产品； ——政策的调整将给工业园内居住产品带来很大的不确定性； 项目SWOT分析 假设：作为别墅类产品的SWOT分析 项目SWOT分析 假设：作为别墅类产品的SWOT分析 通过对项目的优劣势分析，项目自身条件是满足 以居住为主的别墅类产品。 物业档次选择 物业档次 高端别墅 顶级别墅 中端别墅 入门级别墅 通过穷举法对各类产品进行——区域位置、周边环境、开发企业、产品设计进行分析，最终选择出本案物业方向。 项目 物业选择 →本项目不支持顶级别墅的开发 A、顶级别墅 顶级别墅 支持度： ☆ ☆ ☆ ☆ 区位 不支持。 沈北区域别墅、洋房市场属于沈阳市场的价格低洼地带，从客户构成看，整体上为中产阶级客户群体 环境 区域自然环境一般，没有可以直接为豪宅开发利用的稀缺自然资源；人文环境也不支持顶级别墅开发 开发企业 1、企业缺少发高端住宅项目的经验； 2、本项目未来仍将以工业园产品开发为主体； 产品 1、户型设计不适合消费群体的基本需求； 2、缺少顶级别墅产品的基本功能； 物业档次选择 →本项目不支持高端别墅的开发 B、高端别墅 顶级别墅 支持度： ★ ☆ ☆ ☆ 区位 不支持。 沈北区域别墅、洋房市场属于沈阳市场的价格低洼地带，从客户构成看，整体上为中产阶级客户群体 环境 区域自然环境一般，没有可以直接为豪宅开发利用的稀缺自然资源；人文环境也不支持高端别墅开发 开发企业 1、企业缺少发高端住宅项目的经验； 2、本项目未来仍将以工业园产品开发为主体； 产品 1、户型设计不适合消费群体的基本需求； 2、缺少顶级别墅产品的基本功能； 物业档次选择 →经过较大改造后，本项目可支持顶级别墅的开发 C、中端别墅 顶级别墅 支持度： ★ ★ ☆ ☆ 区位 支持度较弱。 沈北区域别墅、洋房市场属于沈阳市场的价格低洼地带，从客户构成看，整体上为中产阶级客户群体 环境 区域自然环境一般，别墅项目的景观资源主要靠自身打造；周边的高等院校、职业技术学校可以为中端别墅提供一定人文支撑。 开发企业 1、对企业的别墅开发经验要求不高； 2、本项目未来仍将以工业园产品开发为主体； 产品 1、户型设计调整后可以与中端别墅客群相吻合； 2、别墅产品功能空间的打造上有一定局限； 物业档次选择 →本项目完全支持顶级别墅的开发 D、入门级别墅 顶级别墅 支持度： ★ ★ ★ ★ 区位 支持。 沈北区域别墅、洋房市场属于沈阳市场的价格低洼地带，从客户构成看，整体上为中产阶级客户群体 环境 区域自然环境虽然未有可以直接利用的资源，但入门级别墅的客户群体的需求主要以基本的别墅功能为主 开发企业 1、不需要多少别墅开发经验； 2、本项目未来仍将以工业园产品开发为主体； 产品 1、户型设计可以满足低端别墅消费群体的基本需求； 2、通过变更后期设计，完全可以实现； 物业档次选择 经济测算 当未施工地块的容积率降低到0.7-0.8之间时，由于销售价格的提升，开发总利润不会降低，并可能出现溢价空间 说明： 1、四期占地16万平，规划建面17.6万平，容积率1.1；目前施工面积约为5万平，按容积率1.1计算，其占地约为4.55万平；即剩余待建地块面积16-4.55=11.45万平。 2、容积率为1.1时，其开发成本按3000元/平计算；当容积率降低，园区品质提升，其开发成本按3500-4000元/平计算；以上开发成本仅为概算示意，不作为实际开发依据。 待建地块面积 容积率 规划建筑面积 预期价格 总销售额 单位成本 总成本 利润额 销售速度 联排别墅品质 (万平) (万平) (元/平) (万元) (元/平) (万元) (万元) 11.45 1.1 12.6 4000 50400 3000 37800 12600 慢 不能称其为别墅 0.8 9.16 5000 45800 3500 32060 13740 较快 较低品质 0.6 6.87 5500 37785 4000 27480 10305 较慢 品质较好 小 结 市场是认可的 项目自身条件是支持的 预期经济收益是有利的 通过对区域市场、项目自身以及经济测算的研判，将现有产品转化为别墅产品的假设，我们认为： 定位篇 Part