武汉新港长江城开发模式03301420425124.pptVIP

武汉新港“长江城” 项目 谨呈：武汉新港建设投资开发集团有限公司 「联动模式」根据新港投对二级开发的介入深度，联动模式可大致划分为四大类 「模式研判」受制于企业自身的现实状况，新港投全部自主开发模式难度较大 「模式研判」大规模二级土地开发无法在1-3年内实现快速回笼资金 「模式研判」新港投可通过一级土地开发确保优质地块拿地权 「模式选择」建议新港投选择弱参与一二级联动开发模式 「出让规模」长风商务区地块出让面积集中在50-100亩之间，先期涵盖两块五星级酒店的综合地块面积在200亩左右 「搭配方式」区域中小规模出让土地，同属性地块地价增幅不大，高投入地块（如五星级酒店）的出让往往是政府通过扩大占地面积，提高可出售建筑规模达到二级开发商的利润平衡 「出让价格」品牌开发商大规模拿地一般地价比较低，很难实现一级土地开发利润最大化 「开发商引进」区域开发运营均与1-2家品牌开发商签署战略合作协议，用于启动核心引擎项目，引爆区域知名度 「开发商引进」同时在区域接近成熟时，一般与多家开发商合作，提升区域房地产市场价值 「成交规模」武汉土地市场上成交用地主流规模在90亩以下，向出让小于90亩的小地块与大于150亩的大地块的极端发展 基础数据：2010年度武汉土地市场成交数据，剔除工业用地，包括商业、商混及居住用地 通过分析可知，武汉土地市场出让用地块主流规模普遍偏小，地块面积90亩以下地块占总数的72%，90-150亩之间地块占总数的8.5，大于150亩地块占总数的19.5%，出让用地倾向于小地块与大地块的两个极端 「容积率」近期武汉滨江成交地块平均规模42.6亩，容积率在3-5之间 「容积率」适度拔高地块容积率，建议区域总容积率至少3.5-4以上 「拿地规模」品牌开发商拿地单个地块规模要求在100亩以上，总规模在30万方左右 「搭配方式」保障房与滨江地块可分开销售，充分发挥本地开发商和滨江豪宅品牌地产商各自的优势 「还建房」还建房建筑规模30万方最为适宜 「土地开发模式及出让方案原则总结」 建议地块出让集中在50-100亩之间 高成本投入地块出让在150-200亩左右，总体规模在30万方左右 「针对本地块出让组合建议」 地块分类，总占地规模 出让意见 总容积率计算思路 总成本——106.36亿元 总成本——106.36亿元 区域楼面均价——保守估计下区域平均售价9000元/方，乐观估计下，区域平均售价12000元/方 区域楼面地均价——乐观估计，区域楼面积为4650元/平方米，保守估计，区域楼面积为3350元/平方米 区域总容积率——净容积率为3.7-5.13之间，基于武汉房地产市场平均每年10%递增，世联建议可出让用地净容积率为4 前提一——地块分类 前提二——容积率确定基本原则 住宅体量比例在60-75%，商业商务在25-40%，市政设施在2-8% 商务，商业总体量建议 计算武汉合理平均坪效值，通过武汉市区商业平均坪效值预测集中式商业体量为27.5万平米 整个项目各类物业总体体量建议 居住土地出让——滨江住宅综合容积率建议为3.5，地铁住宅容积率3，还建住宅容积率为3.5 案例借鉴——滨江住宅容积率集中在3.0-3.5，个别容积率可达到4.0-6.0 区域解析——以新港路绿轴为区域核心景观带，以五星级酒店及写字楼作为本项目的城市地标建筑，从南至北形成高低起伏的沿江天际线 启动区——为顺利实现后期滚动开发，建议适度拔高容积率，定为4.5 沿江地块容积率 商办用地土地出让—— 购物中心地块——商办用地容积率6，混合居住用地容积率3，设施绿地容积率0.5 商办用地——容积率确定为5 五星级酒店地块——五星级酒店地块容积率为5.7，文化娱乐用地容积率1.5，设施绿地容积率为0.5，混合用地容积率为3.5 核心地块容积率确定，及成本反推 分区 基于市场分析未来10年商业实现量45万方，依据区域商业功能的层次关系进行空间体量分配 以多形态的商务空间满足不同类型的商务办公需求，并对20万商务量进行空间体量分配 根据不同区域优势资源，打造各具特质的居住生活空间，提供多元化生活空间，住宅总体量在 四大核心项目—— 「设计思路」主题酒店、科技馆、博物馆、特色商业于一体，打造武汉的城市地标 「航运主题酒店」以长江港运古老的运船形式作为酒店建筑设计创意根源，打造武汉高端五星级酒店，形成区域地标 「文化创意商街1/2 」创意设计、动漫产业、展示、对外交流的平台，创意设计机构和人士工作和相互切磋的创意空间 「文化创意商街2/2 」长江航运文化、活力、创意的第四维商业街区 「科技馆与博物馆」公共文化设施与五星级酒店、创意商街一体化设计，实现艺术设施商区化 「院落式商业街」通过多样、休闲、趣味的院街设置形成旅游文化休闲商业街，服务都市生活居住人群与旅游观光客群