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浅谈中国商品房预售制度 篇一：我国商品房预售制度的现状与完善 我国商品房预售制度的现状与完善 摘要 商品房预售作为商品房销售的一种方式，是房地产开发经营企业将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房款，并在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。我国商品房预售制度是的商品房供给严重不足，建设资金匾乏的情况下得以确立和发展，成为商品房销售的一种主要方式。从实践看，商品房预售制度对于国内房地产业发展在加速资金周转、提高资金使用效率等方面发挥了重要作用。但是由于商品房预售制度本身存在着一些缺陷、法律的不完善和商品房预售管理方面的问题，导致预购人在购买预售房时，面临许多不确定因素，如延期交房、预售款被非法挪用、房屋质量不合格、规划变更，房地产开发商的种种违规、欺诈等行为屡见不鲜，严重的损害了预购人的利益，导致了商品房预售中购房人与开发商之间权力义务的失衡，使得商品预售的风险归集于银行和预购人，扰乱了商品房预售市场秩序，进而影响整个房地产市场健康、有序的发展。我国关于商品房预售制度的立法层较低，而且各地的立法、司法实践不相统一。本文通过对商品房预售制度相关理论的研究，从完善商品房预售相关法律，加强对商品房预售行为的监管，切实保护商品房预购人权益等方面进行探讨，以期能有益于我国商品房预售市场的健康发展。 篇二：论中国商品房预售制度1 论中国商品房预售制度 李方 内容摘要：所谓商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。从本质上看，商品房预售也是一种资金融通的制度安排。预售制度从诞生的那一天起，其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题，因此，预售制度成为房地产开发企业重要的融资渠道一点都不奇怪。正因为如此，央行《2004年中国房地产金融报告》提出取消商品房预售制度的建议遭到了房地产开发商的强烈反对，即使是如万科、金地等资金实力在国内首屈一指的房地产开发商也表示取消预售将会影响整个集团内部竞争，影响资金运作（世联地产，2005，取消商品房预售可行性研究）。对于一些中小房地产开发企业而言，预售资金更是其赖以生存的根本。可见，预售制度已经成为国内房地产开发融资的重要手段。 关键词：商品房预售制度；商品房预售制度存与废；商品房预售制度未来 一、商品房预售制度发展历程：历史趋势与发展缺陷 （一）、商品房预售最早出现于香港，1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。对于当时的香港政府来说，出台该项制度的基础是完善的律师执业制度、公示制度以及对房地产市场的规范管理。我国的商品房预售制度是从上个世纪九十年代初开始逐步建立的，住房制度改革初期，由于房地产开发企业尚处于起步阶段，普遍缺少资金，如果按照现房销售政策，房地产开发企业必须垫付大量资金，将会很大程度上阻碍我国房地产企业的发展脚本，为了突破这种困境，我国借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。同年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件做出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订。十多年的发展表明，商品房预售制度对于培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用，对国内房地产业发展起着加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本的重要作用。 （二）、中国的商品房预售制度的确立是由我国房地产市场的发展的历史趋势。从本质上看，商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率，从资金的时间价值角度来看，商品房预售制度还能够降低开发资金的使用成本，从而很大程度上促进了我国房地产市场的快速发展。但由于我国出台该项政策的时机处在改革发展初期，没有相对于香港政府当时的完善的律师执业制度、公示制度以及对房地产市场的规范管理，加之该政策自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位，造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险，目前商品房预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。 2005年8月15日，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，建议决策部门考虑取消房地产预售制度。这份报告在市场上引起了各方的关注和争论，对预售制度的研究已经成为了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大课题。 二、商品房预售制度：分析与辨析 （一）《城市商品房预售管理办法》对预售商品房定义为：房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。从定义上分析，商品房预售它是一种交易形式。从交易的时间差异来看，商业交易方式可以划分为现货交易、远期合同交易和