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昆明市商业地产调研;报告目录; 本次市调（2.6-2.10）同过实地调研、电话拜访、网络数据查询等方式对昆明20个房地产项目的商业部分进行了调查，通过对典型代表商业项目的调查，得出昆明商业地产的发展趋势。 ;市调背景;昆明市商业地产发展历程; 1993年到1997年，樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店相继建成并开业，成为昆明第一批成型的商业地产项目——只不过我们当时只把他们看成是纯粹的商业项目。 ; 1994年前后，新迎小区南区、北区的几条商业街开发成功，连同官房大酒店及周边商业迅速成为昆明新的餐饮集中区。 1995年到1999年，怡心园以及随后的南亚风情园带动的滇池路餐饮娱乐业，成为昆明新的中高端商业集中区。 ; 2000年前后的柏联、广场、鸿城赛特、金碧辉煌、益珑大厦等市中心区项目大量开发，成为最早的“单体型复合体”商业地产项目。但是，除了1997年开业的百大新纪元店、2001年1月开业的柏联百盛等少数项目之外，大多数这类项目从商业地产的角度看，基本上是不成功的。 1994年，昆明第一个写字楼——鸿城广场开盘。到2000年，昆明市中心区30余个写字楼陆续开发，“写字楼底商”成为那个年代最主要的、也是最难运作的商业地产项目。到目前为止，还有部分写字楼底商尚未完成出租或销售，出租和销售出去的，也多是租售给银行。从商业地产角度看，完全没能实现商业物业的预期增值。 ; 1998年西贡码头的开发、销售和招商，成为滇池路最早的租售型商业地产项目。随后，大型居住社区内部和社区道路两侧形成街铺型商业街区，已经成为昆明社区商业的基本形式。北大门美食城、金星小区的金江路两侧、北市区北辰中路到财富中心等，就是这种社区街铺型商业街区的体现。 1995年开业的昆都百货“一不小心”变成昆明最时尚的休闲娱乐集中区，翠湖周边、祥云街、金碧广场、景星街花鸟市场、昆明走廊等休闲集中区的出现，使得昆明商业地产增加了一道新的风景——休闲商业街区。; 20世纪80-90年代出现的一批郊区度假村逐渐衰落，2000年前后风头旺盛的农家乐也逐渐退潮，代之而起的是一批远郊和地州的旅游度假区、旅游小镇、度假小镇、度假别墅、高尔夫地产等。他们有了一个共同的名字——旅游地产。从其服务功能上讲，旅游地产也可以视为一种商业地产。 ; 2005年后开发的新亚洲体育城、世纪城Shopping Mall、大商汇、顺城等“城市综合体”项目，开创了一种不同于传统住宅地产和传统商业地产的新路子。这类项目的成功，或许可以预示着商业地产进入了一个全新的阶段？ ;商业地产演变特征; 商圈的形成是需要历史积淀的，城市的商业容量更是有限的。在百货业兴旺的年月，写字楼+大型卖场型底商成为那个年代最主要的写字楼开发模式，却没有考虑地块的位置和百货业态的市场容量。因此，写字楼底商很快退出商业地产的舞台。同时，写字楼市场由于1996-2000年的四五年间开发量太大，到现在还没有完全恢复过来。目前，写字楼市场的单价，也只能与同片区的小户型住宅单价接近或持平。 城市中心区商业需要竞争，郊区型商业需要“主题”。旅游地产、体育地产、教育地产等新型的一批主题地产的出现，不仅给我们看到郊区非人口密集区开发商业地产的可能和希望，也预示着新一轮主题地产的开发热潮即将来临。 ;昆明商业地产发展现状;项目汇总;项目名称;商业定位;项目名称;运营模式;个案分析;“同德广场”个案分析;? 上北区主要经济指标： ??? 地块面积 8850.85㎡ ??? 净用地面积 7730.25㎡ ??? 绿地面积 3483.25㎡ ??? 内部道路硬地面积 2779.8㎡ ??? 总建筑面积 48803.06㎡ ??? 地上建筑面积(计容积率）37838.97㎡ ??? 地上住宅建筑面积 35938.27㎡ ??? 商业网点建筑面积 1746.1㎡ ??? 其他用房建筑面积 154.6㎡ ??? 地下建筑面积（二层）10964.09㎡ ??? 车位数200个左右 ??? 净用地绿地率 45.06% ??? 净用地容积率 4.9 ??? 净用地建筑密度 17.87% ;中央区还将建设一栋269米高53层的写字楼，建成后将跻身世界摩天大楼100强，在建筑高度上塑造昆明城市地标。同时中央区还将建6.5万平米的集中商业体，建成后将集合零售、休闲娱乐、时尚餐饮，一站式消费体验的City Walking购物中心，力求让人们有在城市中漫步的