冯长荣及广州东华物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案.docVIP

冯长荣与广州东华物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案 广东省广州市中级人民法院民事判决书 (2014)穗中法民五终字第511号 　　上诉人（原审被告）：冯长荣。　　委托代理人：杨帆，北京德恒（广州）律师事务所律师。　　被上诉人（原审原告）：广州东华物业管理有限公司。　　法定代表人：陈可，职务：总经理。　　委托代理人：周登。　　上诉人冯长荣因与被上诉人广州东华物业管理有限公司（以下简称东华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第2777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。　　原审法院经审理查明：广州市越秀区寺右新马路168号4-60房（建筑面积45.91平方米，使用性质为商业）是冯长荣所有的物业。据《房地产登记簿查册表》记载，上述房屋所有权来历是冯长荣于1992年向广州东华实业股份有限公司买。　　另据东华物业公司提供的、于2010年7月27日从广州市城市建设档案馆调取的《补办报建原批文内容摘要》显示：（89）建字第734号广州五羊新城购物中心等工程项目的建设单位为广州东华实业股份有限公司。据房产登记号为统字210759号的《广州市房地产产权情况表》及《广州市房地产权属证明书》记载，广州市越秀区寺右新马路168号房屋一座，7层，建筑面积17558.3987平方米，使用性质为商业，1989年新建，权属人广州东华实业股份有限公司。　　东华物业公司是具有一级资质的物业服务公司。　　1998年1月1日，东华物业公司（为乙方）与广州东华实业股份有限公司（为甲方）签订《住宅小区（大厦）委托管理合同书》，约定：为保障住宅小区（大厦）的房屋及其设备和市政公用设施的正常使用，维持良好的生活环境，根据《广州市新建住宅小区物业管理办法》及广州市物业管理服务的有关规定，双方就物业管理服务事宜，达成如下协议：一、委托管理的范围：甲方将所开发建设的五羊村、东湖新村、花园新村、湖滨苑、文德大楼的物业委托给乙方进行管理。二、管理内容：（一）日常服务，1、房屋共同走道、楼梯、内墙、小区路面、公共场地、公厕、果皮箱保洁；2、垃圾清运；3、绿化养护；4、维护治安和制止乱停乱放等行为；5、房屋公共部位、防盗门、公用水、电管线、灯头、电制、水制的日常养护；6、小区道路、排水、路牌、路灯、园林设施及建筑小品、环卫设施、消防及交通设施的日常养护。（二）专项服务，1、上门收集垃圾（每天收一次）；2、水池清洗（每季度收一次）；3、化粪池、小区排水系统清疏（每年清疏一次）；4、大楼外墙清洗（每5年一次）；5、水泵、电梯、发电机等设备的运行保养及检修。（三）代办服务，1、代收水、电费。（四）住宅小区（大厦）档案资料的管理。（五）政策规定由物业管理公司管理的其他事项。三、管理服务费来源：（一）按双方参照广州市物业管理服务收费议定的价格，由乙方报物价行政管理机关备案后，向业主（住户）收取。四、双方的责任、权利、义务：（一）甲方责任、权利、义务，1、确定本住宅小区（大厦）管理服务费价格方案。（二）、乙方责任、权利、义务，1、编制本住宅小区（大厦）管理服务价格方案并办理备案手续；2、编制年度管理服务计划及费用概算预算、结算报告；3、负责制定大宗维修方案并办理申报手续；4、每半年向全体业主公布一次本住宅小区（大厦）物业管理服务费的收支帐目；5、按照《广州市住宅小区（大厦）物业管理考评办法》的规定及标准管好住宅小区（大厦）；6、接受物业管理行政主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；7、有权依照物业管理法规政策及业主公约对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理；8、建立本住宅小区（大厦）物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；9、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的财产；10、政策规定由乙方承担的其他责任。五、委托管理期限，自1998年1月1日起至小区业主委员会依法成立，续聘或另行选聘物业管理公司止等。合同签订后，东华物业公司对涉案小区进行了物业服务。　　1999年11月10日，广州市东山区物价局向东华物业公司作出东价函（1999）21号《关于五羊购物广场物业管理服务收费标准的批复》，内容为：你公司关于《寺右新马路168、170号五羊购物广场物业管理服务收费标准的申请》收悉，现批复如下：商场物业管理服务费为每月每平方米建筑面积10元，服务项目包括：公共场所的卫生清洁、24小时保安服务、定期清洗公共蓄水池、绿化管理、代收代缴水电费、上门收垃圾服务及电梯、消防、供水、供电、排污和防盗门等公共设施的维护保养等内容，以上收费标准从1999年11月起开始执行等。东华物业公司据此领取了广州市寺右新马