兴仁房地产市场住宅和商业物业价格.docVIP

兴仁县城地产市场价格基础调查及项目价格估算 兴仁县城各项目住房物业价格： 项目名称 里仁广场 朝顺花园 玉竹苑 逸居苑 丽景华庭 基本情况 目前项目已近开发尾期，仅销售剩余高层及小高层尾房，面积为138平米/139平米三房。 板式高层，一期1-4号楼基本销售完毕，余2套。目前销售二期7、8号楼 1层底商+6层住宅，多层一梯四户，户型面积130-150平米三房，163平米四房，销售40%左右。 塔楼+裙楼单体两梯三户,130多-150多平米的3房和4房户型，销售50%左右。 项目已封顶，目前为促销活动期，无楼层差价任选。 优惠 无优惠 无优惠 无优惠 一次性95折，按揭97折 一口价促销 价格 均价约3150元/㎡ 均价约3100元/㎡ 均价约3150元/㎡ 起价3050元/㎡ 2960元/㎡ 兴仁县各项目商业物业价格： 一层商铺价格： 项目名称 里仁广场 朝顺花园 玉竹苑 逸居苑 长兴花园 基本情况 仅销售临长兴路临街商铺，目前剩余2个门面，商业内街商铺暂不销售，只租赁。 一层租赁单价为第一年免租，第二年43元/㎡/月、第三年为86/㎡/月，三年后随行就市，以第三年静态租金价格回报情况下15年左右回本。 临长兴路商铺自然销售。 两层商业裙楼，目前不售。 商业均临长兴路，已全部售完。 销售模式 临街商业只销售，商业内街先招商后销售 先招商，计划三年后销售 自然销售 无 直接销售 销售价格 临街30000元/㎡ 预计一层销售均价约15500元/㎡ 20000元/㎡ 无 13500/㎡ 二层商铺价格：在调查的项目中，朝顺花园两层临街商业，目前销售价格未定价，据现场人员介绍，二层商铺租赁价格为一层商业的一半，售价会比照一层商业价格按1:0.5定价，但其二楼是内街式独立商铺设计，所有独立商铺面向一条外廊，所以其价值相对较高。 其商铺租赁情况很好，一层仅余2间，二层租赁完成。很多投资客户是先租，商铺销售时再买已租赁的商铺。 本项目价格估算 影响价格的因素很多，综合影响最大的几大因素中，成本因素、产品因素、市场接受因素、竞争因素、市场整体走势因素，本项目因定价的不确定因素较多，则重点以同类物业的的市场比较定价估算为主。 住宅价格估算： 权重 依据 价格 比较值 里仁广场 10% 尾盘项目，区位差异 3150元/㎡ 315 朝顺花园 35% 同区位楼盘 3100元/㎡ 1085 玉竹苑 10% 不同物业形式 3150元/㎡ 315 逸居苑 10% 同物业形式，区域差异 3050元/㎡ 305 丽景华庭 35% 同区位同类型楼盘 2960元/㎡ 1036 本项目 3056元/㎡ 住宅价格估算为3056元/㎡。 制约因素：考虑到宏观调控对市场预期的改变（客户购买的时间计划和价格预期），根据观察，贵阳旧盘暗降15%，新盘开盘价降低20%左右能获得市场追捧（如中天未来方舟、花果园彭家湾改造项目、花果园五里冲改造项目等）；兴义旧盘暗降15%，新盘开盘价降低10-15%能获得市场认同（如金州世家、第七街、兴义商城、七星城等）。所以我们预计，本项目在宏观政策未有实质松动的前提下，销售均价降低10%，即2750元/㎡左右能如期完成销售。 商业物业价格估算： 商业物业的定价影响因素众多，即使同一位置商业，价格也会相差悬殊。兴仁目前开发的楼盘中，集中在长兴路的长兴花园、玉珠苑、里仁广场三个项目商铺定价从13500元/㎡—30000元/㎡即很好的说明了这一点。因此，商业定价时，需要综合考虑项目的位置、产品（开间、进深）、定位、商业运营、客户预期等诸多因素。从目前项目的区位来看，商业定价最具比较性的为朝顺花园。 根据兴仁县二手房经纪公司对该区域成交商业物业的判断，项目所处区域的振兴大道临街商业定价应高于朝顺花园商业定价20-30%。 朝顺花园定价：十五年静态租金回报实现回本。 按租金反推法：以第三年租金价格86元/㎡/月计算 销售价格为：86元/㎡/月*15年*12个月=15480元/㎡ 本项目基础销售价格（不考虑定位、产品、商业运营、客户预期等因素）：本项目商业价格应在朝顺花园商业物业价格基础上溢价20-30%，则定价区间应在18580元/㎡—20120元/㎡之间，取整20000元/㎡。 二三层定价： 依据房地产项目商业定价的基本原则及兴仁县朝顺花园项目商业租金定价及销售定价方式，二层商业通常为一层销售价格的1/2,三层商业通常为一层销售价格的1/3； 二层：价格区间为9290元/㎡—10060元/㎡之间；考虑市场对二层商业物业的认可度和投资习惯，保守取整为9000元/㎡，同时设计时要参考朝顺花园的二层商铺设计手法，不然价值实现会打折扣； 三层：价格区间为6193元/㎡—6707元/㎡之间，保守取整