关于在蒙花布村及汀塘村地块建设度假酒店地思考.docVIP

关于在蒙花布村及汀塘村地块 建设五星标准度假酒店的思考 李志光 酒店建设已具备的主客观条件 天时：1、国家政策形势---2009年底已颁布 支持鼓励旅游业发展的倾斜政策。 2、国内市场需求---国内人均GDP已于2008年起超过3000美元，广东更逾6000美元，旅游蓬勃期已经到来。 （二）地利：1、交通区位条件---2小时以内，高速公路连接广州市中心、深圳、东莞、佛山等珠三角经济发达城市。 2、资源品位条件---地处湖心岛景区附近，配合周边的乡村风光，品位不亚于三正半山、松山湖、碧水湾等环境。 （三）人和：1、政府层面---增城市及正果镇政府的大力支持与配合。 2、公司内部---有发展旅游地产的决心与实力，内部职员团结合作。 二、未来酒店应起到的作用 （一）构成公司可长线持有的优质资产，促进形成长 期稳定经营的旅游产业。建设酒店不应是权宜之计，而是借旅游业蓬勃发展的形势，顺势而为，以满足珠三角城市高端人群旅游度假的需求；并通过整合营销，带动计划开发的湖心岛、农业生态园、畲族民俗村等旅游产业的经营，从而形成公司的优质资产。 提升地域价值，为后续的长远开发项目铺垫造 势。高星级酒店的建立，无疑会提升区域的地块价值，进而大幅提升未来开发的旅游地产、住宅地产及商业地产（如办公楼、城市综合体、创意产业园）的溢价力；与政府的合作将更为顺利，而未来开发的项目更容易进行对外招商或营销推广。 三、酒店类型的选择 为充分利用以上第一条所述的条件，尤其是提到的地利 条件，达到第二条所述的作用，建设五星级标准的度假酒店是公司一个必然的选择。酒店将来面对的目标客源主要是来自珠三角城市的高端人士及其家庭成员、国内外商务旅游客、会议团体，也包括一些豪华旅游团队。 四、国内品牌与国际品牌的主要差别 （一）品牌的认同---据2010年上半年的统计显示，同样是五星，国际品牌的客房价格要比国内品牌高出50%以上；直至目前，酒店行业的“二八定律”仍然不破，即占市场份额20%的外资品牌酒店，赚走了行业80%以上的利润；据了解，入住国际品牌的宾客60%以上为中国人。可见，国际品牌已在有品牌偏好的中国深入扎根。 （二）连锁的规模---在全球范围内，国内品牌无法与国际品牌相提并论；在国内，也颇为逊色，以目前经营、筹建、计划店数的总和来比，喜达屋（250家）、万豪（70家）、洲际（150家）、香格里拉(60家)均已远超50家，而且大有迅猛发展之势；国内品牌只有南京金陵、锦江国际、港中旅刚过50家。较大的连锁规模显示的是强大的订房营销网络与广阔的覆盖人群，在这点上，相比城市中心的酒店，郊外的度假酒店更为需要。 （三）评估的效应---跟据国内酒店行业的经验，同样的五星规模，国际品牌要比国内品牌的评估值高出20%以上，相应地，整体转让的价格也一般高20%以上，向银行进行抵押贷款的额度也会高出20%，也就是说，国际品牌显示出较强的资本优势。 当然，差距远不止上述三点，但显而易见，国际五星代表着更高的营运水平和更强的吸引高端人群的能力。多数业界人士认为，这种差距至少二十年内难以改变。 五、正果镇未来面对的竞争态势 为响应增城市建设“两带、五区”旅游空间的规划要求，正果邻近镇区将兴起新建、扩建和改建度假酒店的热潮，由于资源品位相当，而且距离又近，同样的环境、相似的客房、同样的会议设施及相似的旅游产品，未来酒店的同质化竞争将会十分激烈。如果我们捷足先登，快人一步地建成五星级酒店，将率先建立起自己稳定的高端消费群体，在未来的竞争中将避免处于被动的局面，如果引进了国际著名的酒店品牌，则在竞争中更显优势。据了解，增城市新塘镇正在规划、建设一家洲际酒店和一家喜来登酒店，而近期对旅游地产颇感兴趣的恒大集团也对正果镇虎视眈眈。 六、目前在国内营运的高端酒店集团 （一）国外品牌（含香港） 1、洲际酒店集团 英国 2、万豪国际集团 美国 3、喜达屋酒店与度假集团 美国 4、希尔顿饭店集团 美国 5、雅高酒店集团 法国 6、凯悦酒店集团 美国 7、香格里拉酒店集团 香港 8、悦榕庄度假酒店集团 新加坡 9、文华东方酒店集团 香港 凯莱国际酒店集团 香港 （二）国内品牌 1、锦江国际酒店集团 2、港中旅维景酒店有限公司 3、首旅建国饭店集团 4、南京金陵酒店管理公司 5、海航酒店管理集团 6、雷迪森旅业发展有限公司 7、浙江世贸君澜酒店集团 8、浙江开元酒店集团 9、世纪金源酒店管理公司 北京天伦国际酒店集团 （三）独立酒店评估计构 目前，为国