土地二次开发中政府分享土地增值收益研究.pdf

Resources Science 第37卷 第3期 2015年3月 2015，37（3）：0436-0441 Vol.37，No.3Mar.，2015 文章编号：1007-7588（2015）03-0436-06 土地二次开发中政府分享土地增值收益研究 谭术魁，张 路，王斯亮，周 敏 （华中科技大学公共管理学院，武汉430074） 摘 要：土地二次开发是城镇化稳步推进的重要组成部分，土地增值收益分配是土地二次开发的制度核心。 本研究基于实物期权理论和案例分析法探讨土地二次开发中政府分享土地增值收益测算方法，考察土地二次开发 中政府分享土地增值收益机制。研究结果表明，历史房产价值的大小和波动程度，以及未来土地开发动态风险对 于政府分享土地增值预期收益有较大影响，土地二次开发后的土地规划用途是影响政府分享土地增值水平的重要 因素。研究发现，实物期权理论能够捕捉土地二次开发生命期内不确定性的动态变化，据此构建的实物期权模型 对土地二次开发中土地增值收益测算具有良好的适用性和应用性。 关键词：政府；土地增值收益；土地二次开发；实物期权 1 引言 域，具体包括对城市土地储备决策、土地定价、土地 伴随新一轮城镇化改革的稳步推进，城镇建设 供应时机、房地产开发投资决策、土地资源组合开 [4~7] 和土地短缺的矛盾日益突出，城市土地二次开发成 发策略等研究 。与传统的土地增值收益测算方 为关乎城镇化稳步发展的重要命题。近年来，各地 法相比，实物期权能够捕捉土地投资开发环境中的 [8~10] 方城市更新、土地整备等土地开发工作快速推进， 不确定性及决策柔性 ，弥补土地二次开发时间价 客观上释放大量城市用地空间，土地也大幅增值。 值和管理柔性以及不确定性信息所漏损的土地增 [11] 然而，在土地二次开发进程中，土地增值收益在政 值 。鉴此，本文借用实物期权理论工具，依据土地 府、开发商、原土地使用权人等利益主体间的分配 二次开发中的不确定性特征，定量测算土地二次开 关系无疑是土地二次开发的制度核心。因此，定量 发过程中政府所分享的土地增值收益。 测算土地二次开发过程中的土地增值收益，对于合 2 理论模型 理化土地二次开发进程中的利益分配格局，创新土 2.1 实物期权模型及在土地开发中的应用 地二次开发方式具有理论价值和现实需要。 实物期权（Realoption）是从金融期权的概念发 学术界运用多样化的研究方法探讨农地非农 展而来，最初由Myers提出，是传统金融期权思想和 [12] 化、农地征转、城市化进程、轨道交通建设、土地使 理论的拓展和延伸 ，即把投资者拥有的一个实物 [1~3] 用权出让等过程中的土地增值 ，包括采用 期权投资机会看