隆塬地产2010年惠州壹品国际商务公寓前期分析策划案.ppt

序— 突围之路 大亚湾经济技术开发区规划 以“一纵一横”两条城市发展主轴。“一纵”即沿25号路、23号路、滨海大道的纵向发展轴；“一横”即石化大道发展轴，使大亚湾的发展与深圳逐步融合为一体。???? 未来的大亚湾，将建设成为以石化产业为主导，电子信息和汽车工业、旅游业、港口物流业协调发展的现代滨海石化新城区，将成为 “石化新城，绿色港湾” 他们是专业的投资人士，普遍具备强烈的投资意识和专业眼光，多次置业，看过楼盘无数具备一定品味和鉴赏力。普最认可的是项目的地段价值，项目本身的档次及升值潜力。 他们是成功的人群，是企业的高级白领，企业主，生活有品位，注重生活品质，比较认同的是物业的档次，基本上要达到深圳中高等物业的水平；强调小区环境以及专业的物业管理水平，要求具有一定的智能化水平；工作比较忙碌，由于距离关系，多次重复看楼的几率比较低，第一印象起到很大的作用。 SWOT分析 Strength优势 位于大亚湾最具升值潜力的片区 位于大亚湾大道旁，项目昭示性好 单身公寓在大亚湾地区比较稀缺 主力户型具有低总价优势 户型具有优化潜力 商业街及绿化带具有提高升值潜力 SWOT分析 Weakness劣势： 小区过小 停车位少 部分单位设计有待改进 周边及自身配套缺乏 周边工业区档次较低 SWOT分析 Opportunity机会： 大亚湾的整体规划，将吸引外地的投资客进场 位于“一横一纵”规划的中心，具规划前景 大亚湾的实业巨头进驻，具有支撑力 占据深莞惠半小时经济圈的范畴 SWOT分析 Threat威胁： 频临工业区，档次不高 周边楼盘比较多，分流了客户，竞争激烈 政策出现调整，楼市方向不明朗 本土客户不能支撑项目销售 开始突围 根据客户的需求分析 产品使用和感知价值的提升以及营销力上的创新及结合是成功关键。 户型的优势可以通过进一步的优化进行加强和巩固，或在销售过程中进行引导，放大项目的价值。 A户型 A1户型 B,B1,B3,C3户型 B2户型 B4户型 C1,C2户型 减小劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会 通过差异化价值的全情展示，树立形象，强化并放大项目的品质感，立足片区市场同时，抢占中高端客户群、商务客户群和投资客，从而实现物业价值的最大化 改进设计，把握时间和空间上的稀缺加强现场展示 充分展示产品力，超越客户心理预期 S优势 地段优势 地处大亚湾豪宅区 位于大亚湾大道旁，项目昭示性好 单身公寓在大亚湾地区比较稀缺 主力户型具有低总价优 景观绿化带 W劣势 停车位少 部分单位设计差 周边及自身配套缺乏 周边工业档次不够 规模小，无社区 两边临路，噪音污染 无景观资源 O机会 T威胁 周边楼盘比较多，会对项目客户存在分流及干扰政策出现调整，楼市影响加大 本土客户不足以支撑项目销售 策略推导 强调项目的独特性，放大城市发展前景，跳出竞争 规划前景 置业热点片区，吸引客户注意力 小户型相对稀缺 频临工业区，有实业支持 占据深莞惠半小时经济圈的范畴 首先要做的是沿着客户感知轨迹，用有 限的成本在各个细节上超越竞争对手，结合创新产品概念，从而大幅度提升产品潜力。 感知轨迹 ？ ？ ？ ？ 1 2 什么项目？ 这么漂亮？ 一定很贵吧？ 醒目 ？ ？ ？ ？ ？ 3 4 原来在这！ 地段很好！ 成熟片区 质量很好！ 小区舒服！ 不一样！ 从来没见过！ 产品优质 户型很好！ 适合我要求！ 值得！买单！ 合适 从远处开始吸引客户目光，让客户在成交路径上，感知到与众不同的产品品质。 精心打造 区域领先产品 已具备价值点—— 外立面新颖、品质感强 户型实用性及灵活性强 需要提升点—— 1、户型优化 2、空中园林 3、架空层的打造 4、商业街及前广场 5、入口 6、大堂 7、电梯间 8、物业管理（服务，智能化等） 外立面 楼体标志 园林、边界标志 大堂 楼体绿网及条幅 入口、售楼处 样板层 电梯间 逐个细节有限成本注入带来领先产品的气质。 需改进的户型—— A,A1,B,B1,B3,C3户型洗手间和厨房的位置需优化。 B2户型的空间率可以进一步提高。 B4户型洗手间入口经过厨房。 C1和C2户型不规则，难以利用。 A2,C户型和A1,B4户型对视，在销售上需回避，或引导。 增值元素1 户型 缺点： 厨房和洗手间的面积小 改进建议： 厨房与洗手间的位置对调； 洗手间合并小阳台，并干湿分区； 厨房向外扩展60厘米，做成开放式厨房，并兼餐厅； 原餐厅处设计成工作室 优化 户型 厨房 洗手间 工 作 室 缺点： 厨房和洗手间的位置不 符合生活习惯 改进建议： 厨房与洗手间的位置调；