海纳地产2011年日照半山半岛整体策略策划提案_部分4.pdf

在价格的策略上， 建议采用 “绝对低价入市，引爆市场关注，保值  增量提价”的策略；先积聚人气关注，再稳步提 升价格，达至目标均价水平。  首推10套低价位房源  （位置、景观、朝向采光较弱的），  同时精装样板间以较高的价格对外销售，  售价：10000元/㎡，与首批房源形成鲜明的价格对比。 首期入市最佳时机：  2011年5月1日  前提是：  部分景观已经完成并开放 ，  别墅样板间装修完成并开放。 u选择合适的入市时机，对项目推广的成败起至关重要的作用。  本项目将特别注重启动时的轰动效应，这直接关乎到以后的销售推广是  否能环环紧扣，营造一浪接一浪的宣传攻势，使销售业绩不断攀升，销  售价格不断上涨。  u 相关分析如下：  1.  就项目前期准备进度而言，预计到2011年3月份可以基本准备完毕，所  以4月份开始进行客户认筹，5月1日正式开盘最为理想。  2.  就销售季节而言，5.1前后进入销售旺季，对新盘推售极为有利。  3.  就气候而言，天气逐渐转暖，尤其是外地客户购房热情逐渐增加。 首期开盘预估均价建议如下： 别墅：  首期计划推出1万㎡ ；第二期再推1万㎡  销售周期预计8个月 （2011年5月-12月）  完成0.75亿总销售额 ，回款0.5亿  建议首期入市价格5800元/㎡ ，  根据开盘当时市场情况以及景观和交房标准可以调整此定价。 小高层：  首期计划推出2万㎡ ；第二期再推2万㎡  销售周期预计8个月 （2011年5月-12月）  完成0.6亿总销售额 ，回款0.5亿  建议首期入市价格2800元/㎡。  计划实现3000-3200元/每平米的销售均价。  根据当时市场情况以及景观和交房标准可以调整此定价。 2011年总体计划完成：  1.35亿元总销售额 ，回款1亿元。  此目标完成的前提条件：  1、别墅2万平米在2011年8月份前具备销售条件， 小高层4万平米在2011年6月份前具备销售条件。 工程进度达到正常状态。 2、一期别墅主景观带及样板间上半年完成。 3、广告投放：别墅项目不少于销售额的2%，小高层部分不少于销售额的1%。 推广总策略 感性打动 + 理性认同 通过现实的、可感知的产品特性奠定理性选择基础 配 合感性的、触动他们内心的情感诉求谋得更深层次的认同 全方位媒 体组合 ，强势推广，以项目大盘的形象启动市场 高调亮相 、先声夺人，抢占区域市场的“第一＂制高点，全面热销 推广思路 话题营销 ：新闻炒作，制造热点 体验营销 ：实景冲击，现场实感 活动营销 ：精神归属，口碑传播 文本营销 ：文本传播，价 值传递 在策略上必须高举高打，大开大阖 在传播上必须铿锵有力，掷地有声 在活动上必须主题独特，个性鲜明 推广战略4大宗旨 宗旨 1：大项目行为守则：先拿高度，再谈生活  宗旨 2：树立岚山NO.1的地位  ，打动第一批消费者  宗旨 3：事件造势，助推城市半山生活样板  宗旨 4：后期细部价值支持，注重生活价值底蕴 树立本项目在市场中的标杆及领导者的形象 在消费者心智中留下难以磨灭的印记 推广手段 线上宣传 线下宣传 电视广告 报纸广告 活动营销 户外宣传 人脉宣传 为项目品牌加分 树立楼盘独特形 利用区位优 以口碑传播