新景祥合肥房地产市场年报.pdfVIP

卷 首 语 理性地产的新时代 如果说 2009 年是楼市的黄金时代，疯狂使得楼市失去了理性，那么峰回路转、政策连发 的 2010 年则促使市场更加理性去面对，史上最严的房产调控也初见成效，紧缩、打压、 管制三轮调控下，今年合肥市住宅成交量 768 万平方米，环比-35.49%，成交量呈现较大 缩水；住宅成交均价 6121 元/平方米，环比 34.91%，增幅远高于全国 7%的平均涨幅。 经济层面展望 2010 年，全国房地产开发景气指数虽然回落但仍在景气区内；年度房地产开发同比增长、 并且明显高于社会固定资产投资增速；房企土地购置面积实现反弹增长 30%，新开工面积 增幅 40%……一系列数据充分反映 2010 年房地产行业仍然对全国经济有极强的拉动能力。 2011 年全国经济至少上半年通胀态势还会维持高位，这会导致以保值为目的购房需求持续 释放；而国际游资也将进一步流入国内房地产市场。内外两种投资需求，将会使年全国商 品房成交量不会出现明显下滑。 政策层面展望 2011 年起始，我国货币政策将进一步收紧，为了抑制不断高企通胀和资产价格上涨，货币 供应和信贷投放的格局将比 10 年有所紧缩。整体而言，这对房地产业构成利空影响。2011 年，房地产政策趋于进一步紧缩，官方表态显露无遗。 市场层面展望 随着 2010 年开发企业土地购置面积和商品房新开工面积的大幅增加，2011 年全国商品房 供应量将会明显放量，这将成为防止房价过快上涨的最大因素。同时，随着供应量的大增， 成交量也会有所增加，再考虑到上述需求因素，则预计全年商品房成交量环比 2010 年小 幅增长。 企业层面展望 2011 年企业融资环境依然不乐观，资金来源增幅还将继续下滑，也就是说，2011 年开发 商是否仍“不差钱”，一定程度决定房价能否适当回调。综合分析，2011 年房价将维持高位 振荡，房价明显下跌的动力因素不足，但大幅上涨同样难上加难。 2010 年，行业面临强烈的震荡，但是催生的百亿级、500 亿级房企数量是有史以来最多。 这一年，万科累计实现销售金额 1000.6 亿元，成为中国首家年销售额超千亿房企。除了 规模扩大，单价的增长，三、四线城市的长足发展和万科在该类城市的布局也有很大因素。 大型房地产企业的已经率先实现从区域战略级向全国战略级发展。 十二五规划：引导房地产行业定位转型 最近出炉的“十二五规划”毋庸置疑将对未来若干年中国经济产生深远影响：第一，规划中 对中西部交通枢纽城市的促进发展，将使得该类城市房地产行业将迎来更大的机遇；第二， 对二三线城市的提高和资源整合，将使得该类城市房地产行业未来大有可为。虽然房地产 市场的理性回归将成为中国经济可持续发展的重要前提，但长远来看，即使不强调“支柱产 业”的光环，它仍是中国经济腾飞的重要保障，拉动诸多行业发展的“无冕之王”。 合肥，2011 何去何从 合肥新一年市场需求两极化发展进一步明显，高端产品投资和改善性置业促进城市高端物 业的迅速发展，对应开发商应如何提高自身塑造产品能力，向一线品牌开发商的系统性学 习；此外，刚需客户面临的市场压力进一步增大，但庞大的数量级构成潜藏巨矿。如何寻 找到刚需市场的突破口，实现掘金，将是中端市场项目的首要方向。 新景祥预测，明年上半年宏观政策将持续维稳或进一步从严控制，全国楼市整体量升价稳， 而合肥将保持缓幅上涨的趋势。疯狂褪尽，一个由不断高位震荡的市场重新唤醒地产理性 的“白银时代”到来了。 10 年 第 1 页，共 51 页 宏 观 视 点 第一篇 宏观视点 一、政策类 2010 年房地产“政策年”政策回顾 新年打出第一拳 2010 年 1 月 1 日，财政部出台“5 年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时 期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利 影响。 1 月 10 日，国务院办公厅又出台了“国十一条”，也即《关于促进房地产市场平稳健康发展 的通知》，其规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于 40%;房地产企业必须“公开 房源+明码标价”……这也被认为是国家针对高房价，今年打出的抑制房价“第一拳”。 新春督促“央企退市” 3 月 18 日，国资委一纸“清退