思源2011年北京保利中央公园项目营销策划方案报告.ppt

;项目位于大望京商务规划区，北五环与京密路交汇处，紧邻机场高速，交通便捷，周边配套较为成熟。;;住宅如何赢得高利润？化解全盘现金流压力？ 为后期公建减负？;;区域发展前景； 产品自身优势；;根据政府规划： 政府将以国际现代先进商务区发展理念，在未来5-10年里将大望京打造成“北京先进国际商务区典范，成为北京第二CBD” 大望京商务区”拟规划为以商业、商务功能为主导的城市综合区，总用地面积97.47公顷，在总建筑规模129.22万平方米的范围内，公建建筑规模约103万平方米，居住规划仅20多万平方米。;保利地产、SOHO中国、远洋地产、上海绿地、合生创展等地产巨头齐聚大望京，看涨商务区规划带来的未来五到十年的黄金发展以及巨大升值潜力。其成功的地产经验将助推区域的快速发展。;区域发展前景;生态、文化、商业，三重核心资源，——构筑国际生活核心;准??的项目定位 匹配客户的产品升级 最有效的营销执行;;*;;区域人口增长迅速，客群购买力强大，升级换代需求迫切！;;;什么样的项目定位可以契合如此丰富的客群资源？;新CBD核心区·国际级公园宜居物业;新CBD核心区·国际级公园宜居物业;新CBD核心区·国际级公园宜居物业;案名： 保利-领秀;案名： 保利-林荫大道;案名： 保利-玫瑰湾;;;调整部分户型格局，提高舒适度;根据项目的产品层次设定合理的精装标准;充分利用周边绿色景致，尽可能满足大部分户型的观景需求，形成户户观景，处处观景。;主卧大套间设计：含卧室、洗手间、步入式衣帽间、多功能房等； 专设收藏功能空间：满足男主人展示、收藏等个性空间;多重社交空间设计，相互独立，男主人们在客厅品茗论道、女主人们在家庭厅享受下午茶的惬意时光，互不干扰;; 在地下室或距离主人生活区有一定距离的空间为保姆增设单独或者集中的居住空间，实现主仆分居，给主人和工人创造各自独立私密空间，互不干扰。;;充分利用社区外部景观资源：通过林荫大道将三重绿网景观引入社区； 使社区景观与周边景观资源溶为一体。 除此之外，社区内园林设计重视邻里交流空间。;社区园林小品示意;突出小型商务会馆的功能； 为项目客群提供圈层交流 的平台，打造沟通、社交 空间； 彰显新CBD新国际化居住 氛围；;;;望京区域内：住宅供应有限，未来两年约37万平米的供应量，区域新增土地多为商业公建立项。未来两年内，区域内住宅产品稀缺，大户型为主导。 周边竞争板块：周边板块未来两年内将有约81万平米的供应量， 将分流本案部分客群。;根据房交网显示，望京区域内成交价格在2.4-3.3万元/平米之间;入市时机建议：2011年 7月； 销售周期建议：18个月；;1、错峰推售，差异化供应 首期错峰推售，与市场形成差异化产品供应策略，中小户型产品先期推出（85-150平米）引爆市场；（同期区域内主要竞品项目东湖湾、国风上观将推出180平米以上大三居、大四居） 2、产品组合搭配，确保销售进度 同期各产品线搭配推出，扩大同期客群基数。 3、先期中小户型引爆市场，后期明星产品冲击价格高点;销售策略/ 推售计划;前期以略高于区域高端市场的价格入市，抢占市场，集中消化； 后期价格随区域高端市场环境的成熟和项目形象的提升攀升， 比肩京城高端住宅。;以区域内在售价格为基础，通过区域价值、产品设计、品牌效应、交通条件四项进行权重打分得出比准系数，计算出项目基准价为35000元/㎡;2010年11月 2010年12月 2011年2月 2011年4月 2011年7月;;销售目标之下 是否沿用常规的推广手法？; 推广目标 A类客户蓄客：2000组（按914套房源的2倍估算） B类客户蓄客：5000组（按914套房源的5倍估算） 我们如何找到7000组客户？;渠道一： 思源自有客户; 渠道二： 挖掘望京本地客户;锁定客户后， 如何树立项目及品牌形象，增强他们对项目的购买信心？;[舆论先行] —— 区域炒作，引爆市场;【话题一】：新CBD区域价值炒作 ;【话题二】：区域价值PK，持续热点造势 ;圈层体系建立;思源成功圈层营销案例——星河湾;活动示例 “财富精英聚首北中轴? 公关领袖论发展 ——中国国际公共关系协会（CIPRA）工作 会议在招商嘉铭·珑原隆重召开 邀请嘉宾：中国国际公关协会领导及业内50家左右知名公关公司总裁、CEO、董事长;思源成功圈层营销案例——复地首府;区域户外全覆盖 网络全程跟进 平面阶段爆破 全方位塑造项目的标杆品质形象;终端建立尊贵体验系统