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众筹筑屋规划方案设计 摘要 本文对众筹筑屋规划方案进行了相关的设计与核算，最终对众筹筑屋这种新型房地产形式的发展进行了预测，并给出了相关的结论和建议。 针对问题一，对原方案进行全面的核算。首先，要求出总成本，而总成本包括取得土地支付的金额、开发成本、房地产开发费用以及转让房地产有关的税金。通过表一提供的数据运用MATLAB计算出总成本为2484163080元。再计算容积率，在总的房型面积中除去不参与容积率核算的面积后求得容积率为228，符合国家规定。然后根据取得的收入和规定的扣除项目金额以及附件二中有关扣除项目金额的算法计算出增值额为539418294.9元,其中扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其它扣除项目。关于增值税，利用面积分摊法将住宅类型中的“其他”分摊到普通与非普通住宅中，再通过普通和非普通住宅各占总面积的比求出相应的增值额，然后求出总的增值税为120872232元。最后根据收入和总成本求得收益为762556920.3元。 针对问题二，本文根据各种房型的建设约束范围和参筹登记网民对各种房型的满意比例建立了以参筹者的最大满意度为目标函数的规划模型，运用LINGO计算得出重新设计的各类型房型套数分别为130、196、163、195、228、260、293、195、65、97、130套。最后对方案II设计建设规划方案进行了核算，其中方案II的容积率为2.275485，总成本为2460885830元，增值税为188657322.5 元，收益为726086569.9 元。 针对问题三，给出的众筹筑屋方案Ⅱ能否被成功执行。根据问题二中得出的建设规划方案中的收益和总成本的百分比，得出投资回报率为29.5%，投资回报率达到了25%以上，设计出的众筹筑屋方案Ⅱ能够被成功执行。 关键词: 规划模型 满意比例 众筹筑屋 LINGO MATLAB EXCEL表格 问题重述 众筹是一种102077.6平方米的众筹筑屋项目（详情见附件 在建房规划设计中，容积率开发成本税率等相关条例与政策见。 请结合本题附件要求相关政策，建立数学模型，回答下问题： 。 一般而言，投资回报率达到25%以上的众筹项目才会被成功执行。你们所给出的众筹筑屋方案Ⅱ能否被成功执行？如果能，请说明理由。如果不能，应怎样调整才能使此众筹筑屋项目能被成功执行？ 问题分析 对于问题一，对原方案进行核算的分析。对原方案的核算包括成本、收益、容积率、增值税。通过附件一给出的相关数据运用MATLAB编程，首先可以求出原方案的成本，再根据参与容积率核算的建筑总面积和土地总面积可以求出容积率，对于土地增值额的确定根据附件二中有关土地增值额计算的方法，求出土地增值额，进而求出土地增值税。 对于问题二，对重新建设规划方案及对方案进行核算的分析。根据附件中各种房型的建设约束范围和参筹登记网民对各种房型的满意比例，建立规划模型，以参筹网民的最大满意度为目标函数，以各种房型的建设约束范围和容积率为约束条件，利用LINGO软件可以求出各种房型的套数。然后在进行相关数据的核算。 对于问题三，对投资回报率的分析。投资回报率关系到众筹项目是否被成功执行。根据问题二得出的收益和总成本可以求出投资回报率，然后再根据投资回报率是否达到25%以上判断出众筹筑屋方案II是否能够被成功执行。 条件假设 1.假设附件中表格中的数据真实可靠且具有代表性； 2.假设参筹登记网民对所有房型都进行了满意调查； 3.假设房地产开发费用按取得上地使用权所支付的金额和房地产开发成本规定计算的金额之和的10%计算； 4.假设与房地产相关的条例在一段时间内不会变化； 5.假设近几年的房地产市场稳定。 6.假设所有的房屋能够按所给售价全部售出 符号说明 总建筑面积 项目总用地面积 不参与容积率计算的面积 容积率 土地增值额 非普通住宅的土地增值额 投资回报率 土地增值税 规定的扣除项目金额 取得土地使用权所支付的金额 纳税人转让房地产取得的收入 房地产开发成本 不允许扣除的开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 其它扣除项目 收益 总成本 每一种房型的面积 每一种房型的建房套数 每一种房型每的成本 每一种房型每的售价 其中，上述符号中有下标的表示方案II中的相关符号说明，例如表示方案II中的土地增值税。 5.模型建立与求解 5.1 问题一模型的建立与求解 （1）容积率的计算 容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 而房型9、房型10、房型11的建筑面积不参与容积率的核算，因此容积率为 计算得出容积率为2.27523 ，满足国家规定的最