20090902宝瑞教育局项目测算报告.docVIP

长沙宝瑞教育局项目 概念定位及经济测算报告 深圳市同致行物业顾问有限公司 长沙宝瑞项目组 二零零九年九月七日 概念定位及经济测算报告 地块分析 该地块位于长沙市开福区三角塘16号，有效面积合计为28168.49平方米。 地理位置分析 城市区位：地块位于长沙市一环内，为长沙老城区，也是核心城区，位于伍家岭和五一商圈之间，属于城市核心地段； 交通状况：东临湘江中路，北临南湖路，其余临小巷，西侧1公里即为黄兴路，公路交通比较便捷，与长沙岳麓、天心、开福等区的交通通畅，与两大城市商圈间和芙蓉路中路CBD的往来十分方便； 地块区域条件分析 区域规划：根据长沙城市空间规划和整体规划，该地块所属区域为长沙市政府“一洲两岸”、“六桥三环”战略规划中湘江经济风光带的核心区域长沙住宅市场平均价格增长预估 市场不稳定期，保守估计区域市场的溢价率约为5%—8%。 住宅销售价格动态预估 市场静态比准价格 8500元/㎡ 溢价因数 理想溢价 最低溢价空间 自然溢价 N*8%*1 N*5%*1 （按一年半时间计算） 产品展示溢价 N*3% N*1% 营销创新/品牌信誉 N*3% N*1% 本项目可实现动态价格 9690元/㎡ 9095元/㎡ 预计2010年项目推出市场，通过溢价整合动态均价预估：9000—9700元/㎡。在本文后续计算中，暂定以9000元/平米的保守预计为未来住宅产品的销售均价。 住宅土地市场价格预判 项目住宅地块容积率均为5.5，即未来建筑以高层为主，其住宅用地面积为23427平米，建筑面积为128851平米，此处按1400元/平米计算建安成本。 在单方土地成本为6200元/平米，单方楼面地价为1127元/平米时（按评估地价计算），其税后利润率为69.8%； 在单方土地成本为17500元/平米，单方楼面地价为3182元/平米时，其税后利润率为20.8%，基本达到开发利润临界值。 商务土地市场价格预判 S5地块的用地面积为4741平米，建筑面积为33187平米，根据评估报告的评估价格，为7596元/平米，下文将依据周边商务物业租金来推导售价，以评估价格为基础，按50年年限为标准进行倒推。 芙蓉区商务租金/售价推导 公寓 产品 规模 交通 配套 产品 品牌 区位 景观 优劣 系数 合成 租金 10% 5% 5% 20% 10% 15% 35% 定王大厦 4.5 5 5 4 5 5 4 0.98 0.3 亚大时代 4 5 5 4.5 5 5 4 0.99 0.96 运达国际 5 5 5 5 5 5 4.5 1.08 1.6 本项目 4 4 4 4.5 5 3.5 5 1 2.075 基于项目商务物业未来的高标准发展方向，根据权重合成后，本项目合理租金约在2.08元/平米/月左右。通过我司调研，长沙写字楼的投资回报率约在8%左右，呈现租金和售价倒挂的特征，那么，项目商务物业静态推导售价为： 销售价格=租金*30天*12月/8%=9360元/平米 长沙商务价格市场趋势分析 近两年的商务物业租金方面，长沙指标性写字楼价格较06，07年的1.2-1.8元/日·平方米的价格，提升至1.5-2.0元/日·平方米，但由于近1年来，大量商务公寓产品的推出对长沙商务市场形成严重干扰，我司预测，未来1-2内，随着国内经济环境的稳定和平稳发展，长沙写字楼租金价格应保持在2%-5%左右的增长速度。 商务销售价格动态预估 市场静态比准价格 9300元/㎡ 溢价因数 理想溢价 最低溢价空间 自然溢价 N*5%*1 N*2%*1 （按一年半时间计算） 产品展示溢价 N*3% N*1% 营销创新/品牌信誉 N*3% N*1% 本项目可实现动态价格 10602元/㎡ 9951元/㎡ 预计2010年项目推出市场，通过溢价整合动态均价预估：10000—10500元/㎡。在本文后续计算中，暂定以10000元/平米的保守预计为未来住宅产品的销售均价。 商务土地市场价格预判 判断前提：项目商务地块容积率均为7.0，即未来建筑以高层为主，此处按2500元/平米计算建安成本。 在单方土地成本为7596元/平米，单方楼面地价为1085元/平米时（按评估地价计算），其税后利润率为48.4%； 在单方土地成本为18500元/平米，单方楼面地价为2643元/平米时，其税后利润率为20.1%，基本达到开发利润临界值。 项目整体土地市场价值估算 住宅在9000元均价下，在单方土地成本为17500元/平米，单方楼面地价为3182元/平米时，其税后利润率为20.8%，基本达到开发利润临界值，总价约为409981075元左右。 商务在10000元均价下，在单方土地成本为18500元/平米，单方楼面地价为2643元