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“模拟拆迁”若干问题探讨 近几年，随着城市建设速度的加快，拆迁的方式也与时俱进地发生了变化。“模拟拆迁”成为一种新兴的拆迁模式，特别在四川成都地区取得了良好的效果，各地也开始纷纷效仿。 所谓“模拟拆迁”，就是在实行拆迁前由具体实施单位把拟拆迁居民的旧房，根据权威机构的评估价及产权面积，计算出使用者应得的补偿金，然后把拟安置新房的地段、面积、评估价格、两者相抵后的价格差以及按照政府文件规定所能享受的相关政策等，都明确地告诉拟拆迁户，由其自主决定搬还是不搬。模拟拆迁主要针对居住环境差、居民期望改造愿望强的低洼棚户、旧城片区进行。 “模拟拆迁”的主要方式和步骤为: (1)希望被改造的居民书面自愿申请拆迁，当达到相应比例后，经政府批准即可启动模拟拆迁。(2)由政府指定的改造业主单位与居民代表通过公开、公平、公正的方式确定评估机构，进行房屋资产的预评估。(3)改造业主单位制定拆迁安置补赔偿方案，与住户签订意向性协议。(4)在双方约定期限内，协议签订率达一定的比例后，所签的意向性协议正式生效，模拟拆迁即转为正式拆迁。若未能达到规定的比例，模拟拆迁自行终止。 2008年，成都首个模拟拆迁项目锦江区373户住户模拟拆迁圆满结束，对于取得的良好效果，锦江区模拟拆迁项目指挥长黄友竹表示，传统拆迁是政府主导的行政拆迁，模拟拆迁则是民事行为，住户有了更多的话语权和谈判权。“从‘要我拆’变为了‘我要拆’”。在前期模拟协商阶段，政府转换成为对等的民事角色，更符合市场规律。由此看来，“模拟拆迁”作为一种新型的拆迁理念和模式受到很多人推崇。但是，在理论和实践中，“模拟拆迁”还是存在着很多疑问的。 一、“模拟拆迁协议”的法律性质 根据上文的定义及目前的“模拟拆迁”实践我们可知，“模拟拆迁协议”是住户与改造业主单位即开发商签订的一种附条件的民事合同，确切地说，是附生效条件的民事合同，即当同意拆迁的住户达到一定比例这一条件成就时，“模拟拆迁协议”生效。根据成都市已完成的几个“模拟拆迁”项目，当被拆迁居民同意拆迁的比例达到90%的时候即可实施拆迁。这90%的比例占了被拆迁户中的绝大多数，但也有少数人不同意拆迁。拆迁不只是拆除了旧的房屋，也改变了被拆迁户的生活习惯及邻里社会关系，许多在旧房居住了多年的住户都对旧房有着深厚的感情，当然也存在着部分住户想从拆迁中牟利的行为。在成都市实施的第一例“模拟拆迁”项目———龙舟路1号几栋房屋的拆迁中，一边是超过80%的居民强烈要求政府实施拆迁，一边是近20%的居民不同意拆迁，而根据先前约定，只有达到90%的居民同意政府才正式实施拆迁。此时合同必然是不生效的。但是如果同意拆迁的住户达到90%，另外10%的住户坚决反对拆迁，此时拆迁项目可以开始吗？笔者认为，看似是合同生效了，但是“模拟拆迁协议”作为开发商与90%住户签订的民事协议，其具有相对性，即只对签订协议的双方主体有约束力，对另外10%的住户是不可能产生约束力的，因此拆迁项目不能启动，至少反对拆迁的10%住户的房屋是不能被拆除的。很多人强调要尊重大多数人的意见，维护公共利益，可是笔者认为，如果强调公共利益，牺牲少部分人的利益，那么“模拟拆迁协议”就违背了合同法平等、自愿的原则。 综上，笔者认为，“模拟拆迁”充分尊重公众权利，把拆与不拆、何时拆、怎么拆的决定权，如何补偿、如何安置的选择权，交给公众，同时充分保障公众的知情权的理念是值得推崇的，但是从“模拟拆迁协议”的法律性质出发，作为民事协议，绝不能以“少数服从多数”的野蛮规则来强迫少部分住户服从拆迁。所以，协议所附条件应该是自愿拆迁住户的比例达到100%，只有这样，才符合《物权法》、《合同法》等相关民事法律的规定，符合法治理念，符合保障人民群众利益的宗旨。 二、“模拟拆迁协议”的效力 ????由于拆迁是涉及土地和房屋的重大事项，居民通常对是否“拆迁”需慎重考虑。一方面拆迁可以改善居住条件，并且加快城市建设步伐；另一方面，要放弃自己居住多年的房屋，重新处理邻里关系。由于有利也有弊，有些持观望态度的居民最初认为“模拟拆迁协议”不是正式协议，可以随时反悔，在签署协议后经过考虑又拒绝拆迁。此时“模拟拆迁协议”的效力该如何判断？ 在附生效条件的合同中，条件未出现前的效力表现为当事人不得自行撤销、变更合同的拘束力和可基于条件出现时对该合同生效的期待权。条件出现后效力表现为该合同立即生效。也就是说，当住户签署了“模拟拆迁协议”之后，无论在签署协议的住户达到约定比例之前还是之后，都不能再随意撤销和变更。笔者认为，在实践中，业主改造单位即开发商有可能从商业利益的角度出发，在签署协议前不告知住户“模拟拆迁协议”的法律性质和效力，此时当地政府及相关部门应该从群众利益角度出发，告知住户该情况，让住户在慎重考虑之后再签署协议。 三、“模拟拆迁”程序的合法性