楼宇及物业设备的接管验收工作指引.docxVIP

楼宇及物业设备的接管验收作业指导书　　1目的和范围　　1.1目的　　本作业指导书明确规定了规范YY物业管理公司对物业进行全面接管的工作程序、工作内容和方法，从而物业管理工作的顺利开展，确保接管物业的质量合格，满足业主和用户的需求。　　1.2适用范围　　适用于YY物业管理公司与房地产开发公司或业主委员会签定的《物业管理委托合同》所约定的各类物业管理项目，包括大厦、住宅小区、工业厂房、商业等建筑主体以及公用设备、设施。　　2接管验收操作规程内容　　2.1总经理负责成立物业接管验收小组，明确各小组工作职责　　2.2接管验收的准备工作　　a.新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理项目客户部应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。　　2.3成立物业接管小组　　a.在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；　　b.接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：　　--公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；　　--物业部客户服务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；　　--物业部工程部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。　　2.4接管验收前的准备：　　a.接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：　　b.与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；　　c.派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划；　　d.提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；　　e.准备好接管验收记录表格：　　--《房屋本体接管验收表》；　　--《公共配套设施接管验收表》；　　--《机电设备接管验收表》；　　--《接管验收问题整改表》。　　2.5资料的接管验收。发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。　　a.物业产权资料：　　b.项目开发批准报告；　　c.规划许可证；　　d.投资许可证；　　e.土地使用合同；　　f.建筑开工许可证；　　g.用地红线图。　　2.6综合竣工验收资料：　　a.竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图）；　　b.建设工程竣工验收证书；　　c.建设消防验收合格证；　　d.公共配套设施综合验收合格书；　　e.供水合同；　　f.供电协议书、许可证；　　g.供气协议书、许可证；　　h.光纤合格证；　　i.通信设施合格证；　　j.电梯准用证。　　2.7施工设计资料：　　a.地质报告书；　　b.全套设计图纸；　　c.图纸会审记录；　　d.设计变更通知单；　　e.工程预决算报告书；　　f.重要的施工会议纪要；　　g.隐蔽工程验收记录；　　h.沉降观测记录；　　i.其他可能会影响将来管理的原始记录。　　2.8机电设备资料：　　a.机电设备出厂合格证；　　b.机电设备使用说明书（要求中文）；　　c.机电设备安装、调试报告；　　d.设备保修卡、保修协议。　　2.9业主资料：　　a.已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；　　b.业主身份证与购房合同复印件；　　c.业主家庭成员、紧急联系方式、车辆情况。　　d.已购房业主的付款情况或付款方式。　　3物业硬件设施接管验收和竣工的区别　　3.1接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。　　3.2接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。　　4接管验收标准和验收方法　　4.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。　　4.2验收方法为观感验收法和使用验收法。　　a.楼宇本体硬件设施的具体验收标准　　b.主体结构：　　c.外墙不得渗水；　　d.屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。　　e.楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。　　4.3内墙面：　　a.抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；　　b.块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直。　　c.顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。　　d.卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。　　e.木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。　　5门窗：　　5.1门