第4讲开发建设阶段会计处理要点.doc

第4讲 开发建设阶段会计处理 曹 越　2014.02 　　知识点概览　　1.成本费用核算　　2.材料、固定资产和出包工程会计核算　　3.职工薪酬会计核算　　4.开发产品的核算 环节 涉及主要税费 开发建设阶段 城镇土地使用税 按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳。 印花税 签订的各类合同，按规定税率计算贴花。 第一节 成本费用核算 　　一、成本费用核算概述　　（一）成本费用核算程序　　房地产开发企业的成本费用核算是指企业将开发一定数量的开发产品所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位成本的过程。房地产开发企业核算开发产品成本费用时应遵循合理的步骤和顺序，一般情况下房地产开发企业成本核算有六个步骤：　　1.确定开发产品的种类：　　要核算开发产品的成本费用，必须明确开发产品的种类。开发产品成本按其形态，可分为如下四类。　　（1）土地开发成本　　土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用支出。 　　（2）房屋开发成本　　房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出；　　（3）配套设施开发成本 　　配套设施开发成本是指房地产开发企业开发的能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。　　（4）代建工程开发成本　　代建工程开发成本是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。　　2.确定成本核算对象　　核算产品成本必须首先合理地确定成本核算对象。　　房地产开发企业的成本核算对象的确定原则如下：　　（1）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本核算对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本核算对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本核算对象。　　（2）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本核算对象进行核算。 　　（3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本核算对象进行核算。 　　（4）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本核算对象进行核算。 　　（5）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本核算对象进行核算。　　（6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象进行核算。　　【记忆规则：一销售一归集，两区分，两差异】 　　成本核算对象由房地产开发企业在开工之前合理确定，一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应作为会计政策变更，在附注中披露。　　3.确定成本项目 　　与其他行业的成本核算一样，房地产开发企业在确定了成本核算对象后，就应客观选择确定成本的项目，以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 　　（1）土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等等。　　（2）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和场地平整等前期费用。 　　（3）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。　　（4）基础设施费。指开发项目在开发过程中发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 　　（5）公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套投施支出。如居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚和公厕等设施支出。 　　（6）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。　　4.归集开发成本费用　　对当期实际发生的各项成本费用支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应计入当期损益的期间费用。　　其