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房地产开发与零售业的关系 　　房地产开发与零售业有何关系？过去似乎无人认真探讨过，然而，随着杭州零售业、房地产业的发展，这两个一直不相干的行业逐渐有了共同语言。尤其是涌金广场等反映出来的零售商与房地产商之间的脱节所带来的负面影响，更是受到了业内的关注。 　　银泰百货开业三年以来，完成销售19．5亿元，利润6200万元，上缴各种税费7380万元，实现投资回报1．5亿元。今年可望突破9．5个亿。取得如此骄人的业绩原因固然有许多，其中，在建造银泰百货大楼期间，房地产商与零售商结合较好，大楼用途定位清晰，始终坚定做百货等策略为银泰百货日后的成功经营创造了有利条件。特别当银泰百货将目光投向百货业的连锁发展时，深感房地产开发商较少考虑零售商对商业用房的特殊需求。房地产商与零售商要携手，为零售商在经营中提供合适的物业。　　利益最大化就是共同语言 　　零售业是一个比较传统的行业，而房地产业是新兴的、发展得很快的行业。最近两年来，出现了两种行业的联系越来越紧密的现象。房地产商开始注意到自身物业外的概念，如建在某名牌大学和某大型超市旁边的房子可以增值等；发现一幢高层建筑，它的高层以住宅楼、写字楼的形式出售，低层作为商铺出售，可以使这幢楼的价值达到最大化。而且，较之学校、游乐园，房地产与零售业相结合更加容易开发，见效也最快。 　　从零售商的角度看，外资大型超市大举进入中国，如家乐福、麦德龙、沃尔玛等，这使零售业界重新认识到中国零售业的市场潜力。由于国外的世界500强零售企业中全部都是连锁企业，所以在国内，经过竞争生存下来的企业都认识到要扩大规模、发展连锁。另一方面，零售商的资金积累很慢，建房子的能力也不强，从而开始有必要寻找房地产商共同开发物业，或是采取合建、购买的方式，或是采取租赁的方式获得物业的使用权，从而使零售商在连锁领域能够实现大踏步地扩张。　　三种业态对物业有何要求 　　百货店。该业态的位置应在市中心或购物中心等人流量比较大的路段。最佳规模是2．5—3万平方米的营业面积，如果是在购物中心内，可以是1—1．5万平方米的营业面积。在物业规格方面，大门不能太多，店内设施以能够满足需要即可，不能太豪华。百货店的形状要求比较规则，很多顾客进店不是买商品的，这必须要有一些服务设施来留住他们。这也是在物业设计上要注意的，比如要有咖啡店、休息处等。另外，由于百货店的购买率一般在25％－30％之间，房地产商也应依此测算设计的面积。 　　大型超市。该业态一般应选在住宅区、或郊外、购物中心内。以1万平方米的经营面积为宜，除此之外还应留有相当大的辅助面积。另外，还应该有大型停车场。物业结构上，可以普通一点，装修应简单。在楼层布局上，可以单独在地下一层，也可以在地上，但最多两层，否则不利于推车购物。 　　购物中心。选址可以是市内、城郊交界或郊外。经营面积市内5万—8万平方米。郊外10万平方米，甚至15万、20万平方米。物业装修上应豪华，要求宽、亮。要有大型停车场，郊区的要大于市区。规格上，可以是一字形、三角形、四边形等。　　对购物中心的三个误区 　　第一个误区是认为购物中心是小店的叠加，这是不对的。购物中心必须要有主力店的支撑，同时，购物中心内经营店铺必须是最优秀的零售商的集合。 　　第二个误区是认为购物中心的管理简单。事实上，购物中心的管理比百货店要困难得多。最主要的是招商品牌的搭配。主力店租赁可以有相当长的时间，但是小店的租赁期不应过长，否则会给品牌调整带来困难。同时在租金问题上也要注意把握好，否则零售商会因大幅提高的租金而放弃进场经营。 　　第三个误区是房地产商把好的物业都卖完后，将剩下的待租商铺出售，这大大影响了购物中心的整体经营效果，管理也将会更加困难。如果房地产商把物业分割出售，就会破坏购物中心的整体性，虽然资金收回了，但风险转移给了零售商，会出现很多不必要的问题。所以实力不强的房地产商不要进入购物中心的投资。　　房产商和零售商共创双赢 　　房地产商和零售商进行结合的前景是广阔的，因为中国的零售市场空间还是很大的。为此，首先，要统一理念、共同开发。这样就可以准确定位，在设计上少走弯路，使招商和基建同时进行，从而争取时间、减少浪费、提高物业的使用效率，缩短投资回报期。其次，优势互补、利益共享。零售商有成熟的经验，有招商的能力和一整套有效的管理模式；房地产商有雄厚的开发实力和资金实力，也有良好的物业开发地段。只要双方诚心合作，就会优势互补，利益共享。 　　化解风险，争取双赢。对房地产商而言，如高层楼层出售，低层无法出售，风险是很大的。对于零售商而言，如果没有好的物业，就无法发展壮大，竞争实力也得不到增强，同样也有巨大的竞争压力。如果两者能够很好地结合起来，早一些时间走到一起，是可以实现双赢