中原深圳华侨城项目整体发展战略及定位.pptVIP

华 侨 城 项 目整体发展战略及定位 中原策划组 第一篇 华侨城市场分析 华侨城房地产市场的演变 项目发展策略 面临波托菲诺的强势品牌，做为豪宅产品，项目存在难以克服的劣势 项目溢价因素思考——深圳豪宅溢价因素 波托菲诺客户构成状况： 这里是我们对酒店式公寓的终端消费群体——华侨城外籍人士及游客所进行的分析与统计。可以说开发酒店式公寓的市场环境是非常广阔的。 而且我们通过对波托菲诺国际公寓的案例分析，发展其溢价空间是非常高的。 其租金水平与片区的商业相看齐，相当于住宅的3-6倍，打破了深圳市场的租金记录。对实现项目的形象提升和价值优化起到了积极的作用。 这里是我们对酒店式公寓的具体开发建议。 因此我们建议开发一定量的酒店式公寓，…… 本项目的主流产品为高层住宅，正如我们上面所分析的，项目的整体战略为市场跟随者，因此波托不仅是本项目的竞争者，同样对项目定位具有很强的参考意义，因此在这里我们单独针对波托进行了系统的分析 波托…… 天鹅堡二期1区 天鹅堡二期2区 天鹅堡一期 天鹅堡二期3区 纯水岸多层洋房及TH组团 纯水岸别墅组团 2001 2002 2003 2004 2005-2 波托菲诺市场供应变化状况： 分析及结论： 1、波托菲诺供应量保持平稳，这与开发商有意控制推盘节奏，引导市场，从而形成供应稀缺局面，进一步抬升楼盘本身价值有关。 2、纯水岸TH及多层 组团于2002年先期推出，整体拉升了片区高端形象，进而为天鹅堡二期1区2区的高层住宅推售创造条件。 3、待开发用地规模较大，未来几年将陆续推向市场，巩固华侨城的豪宅领秀地位。 2005-8 时间 户数 总建面 天鹅堡一期 高层 纯水岸 多层/TH 天鹅堡二期1区 高层 天鹅堡二期2区 高层/公寓 纯水岸 别墅 天鹅堡二期3区 高层/小高层/多层 2006-2008 578 363+86 360 342+85 23 190 146000 94000 78000 90000 7000 53000 容积率 1.74 2.02 1.85 3.57 0.62 1.09 待开发用地 波托菲诺产品类型变化状况： 2001 2002 2003 2004 2005-2 2005-8 时间 2006-2008 天鹅堡一期 高层 纯水岸 多层/TH 天鹅堡二期1区 高层/小高屋 天鹅堡二期2区 高层/公寓 纯水岸 别墅 天鹅堡二期3区 高层/小高层/多层 主推户型 220-560 四房/复式 TH:四房/五房260-310 多层:三房-五房 120-330 170-250 三房/四房 高层:220-250 公寓:二房/三房 127-160 368-550 250-270 四房/五房 面积(m2) 户型 高层/小高层/多层 公寓 TH 别墅 120 200 300 400 500 600 127-160 170-250 260-310 368-550 分析及结论： 预计波托菲诺待开发的高层/小高层物业的主要面积区间为170-250平方米 波托菲诺市场价格变化状况： / 无二手房 12500 13000 TH：22000多层：15000 12000 二手价 / / 19% 33% TH：46%多层：57% 50% 涨幅 10月份发售 50000 10500 9800 TH：15000/多层：9500 8000 新房价 天鹅堡二期3区 纯水岸别墅区 天鹅堡二期2区 天鹅堡二期1区 纯水岸TH和多层 天鹅堡一期 楼盘 单位：元/㎡， 二手均价数据来源于中原三级市场华侨城区统计 分析及结论： 1、波托菲诺市场认同度逐渐提高 2、华侨城豪宅市场生长力强，上升空间广阔 深圳各豪宅片区投资回报表 10% 银湖 10%——20% 红树湾 10%——40% 香蜜湖 10%——20% 蛇口 10%——100% 华侨城 买卖投资利润率 片区 波托菲诺价格分析 数据来源:中原三级市场华侨城片区统计分析 他们大多数已进入而立不惑之年，属于公司中的高管，银领、金领一族。普遍受过很好的教育，追求一种生活的品味和时尚。在事业上已经取得了一定的成就，并且非常渴望得到社会的一种尊重和认可，融入到精英荟萃的豪宅生活中。华侨城做为深圳最顶级的豪宅区，充分显示了成功人士的自豪感和成就感，因此越来越多的成功人士聚集在此，将华侨城作为自已人生金字塔的顶尖生活的尊贵的身份象征。 华侨城唯一酒店式豪宅 物业定位 2 深 圳 市 场 项目发展策略 10% 130—140 三房二厅二卫 15% 200—230 五房三厅二卫 5