2006深圳市罗湖区英伦玫瑰撤盘总结.pdfVIP

英伦玫瑰 撤 盘 总 结 英伦玫瑰销售经理 目录 一、 项目背景及基本状况 二、 营销思路 1. 项目优劣势分析 2. 项目目标客户群锁定 3. 项目物业定位 4. 市场定位及项目形象 （1） 市场定位及项目形象 （2）定位修正及项目形象修正 5. 营销模式与营销策略 6. 媒体组织及推广 7. 价格策略及促销 三、 销售情况分析（客户付款方式、来源、成交价格等） 四、不同阶段存在问题及教训 五、项目成功经验总结 六、项目组成员 序 言 英伦玫瑰位于罗湖区东门中兴路，西北方为儿童公园，往西步行 100 米为 繁华的东门商业街。2002 年11 月我司受邀介入英伦名苑二期项目后，鉴于双方 良好的合作，发展商于2004 年8 月与我司同时签定了英伦名苑三期和英伦玫瑰 （注册名：都心名苑）两个项目的策划及代理合同，也掀开了与该发展商长达四 年的合作关系。而英伦玫瑰自签定代理合同后一年半的时间，于2006 年2 月19 日推向市场。 2005 年的深圳房地产市场，由于政策的跌宕起伏而令人印象深刻。中央 针对房地产行业的政策调控或许是经济领域有史以来规模最大的一次多个部委 之间的协调工作。对房地产这个投机性极强的行业，政府的政策法规一直试图在 产业和购房者之间找到平衡。从年初的新旧国八条，到深圳本地的四条政策组合 拳，再到开展房地产广告专项整治，随后的征收土地增值税等，以房价为衡量尺 度的宏观调控一波接着一波。或许，寻找一个合理的市场温度就是一系列调控措 施的终极目标。但市场却与政策开了个玩笑，在经历了一波又一波的政策洗礼和 六、七月份的市场短暂观望之后，后续的市场却呈井喷似爆发。全年六区之中， 除了盐田区不升反降 12.7%的房价走势和罗湖区仅 3.9%的涨幅外，与之形成鲜 明对比的是福田、南山、宝安、龙岗四区房价分别涨16.54%、35.65%、28.54% 、 27.32% ，综合整个市场涨幅为 17.38%。由此从侧面反映出罗湖区已凸显落后的 城市规划和环境建设的不如人意，这也是罗湖区所面临的尴尬现状。而英伦玫瑰 项目地处罗湖区的事实无法改变，那我们如何从激烈的市场环境中脱颖而出，成 为英伦玫瑰项目组所面临的一个重要难题。 一、项目背景及基本状况 1． 项目基本资料 开发商：惠州市振业投资有限公司 投资商：深圳市友盛置业有限公司 承建商：中国华西建筑 总占地面积：2021.47M2 总建筑面积： 15567.56 ㎡ 住宅建筑面积：11986.77 ㎡ 商业建筑面积：2077.61 ㎡ 容积率：7.0 覆盖率：39.25％ 停车位：60 个 总户数：266 户 项目户型配比 户型 公寓 一房 一房 二房 （带超大露台） 面积段 35.72-37.3M2 48.2M2 38.85-41.4M2 61.44-69.53M2 套数(266) 40 17 152 57 套数比例 15.04% 6.39% 57.14% 21.43% 由上表可以确定本项目的户型定位以切合片区热销的1 房1 厅户型为主力， 辅以适当的二房和公寓作为补充，以丰富户型选择，适合不同置业客户的需求。 二、 营销策划回顾 1、 项目优劣势分析 （SWOT 分析） （1） 优势分析 I. 片区价值高，充分享受东门便利 （罗湖的、繁华的、丰富的、城市的、 港人最认同的„„） II. 单行线，闹中取静。 III. 自带架空园林，提供休闲好去处； IV. 自带三层商业，满足住户多方购物需求。