05年北京市富力城地产南纬路项目推广思路初案.pptVIP

即使是商务氛围最为浓重的两广沿线也是如此，甲、乙级写字楼的比例大概在3：7左右。产品设计的落后直接导致了南城商务楼市整体租售价格低落，空置率过高的市场局面。 结论： 　在南城写字楼项目品质欠缺、形象不佳的环境下，利用本案的特殊优势，塑造个性鲜明、引领潮流的国际化商务形象，是我们必须要做的。 困惑二：既然主推写字楼，那么我们到底卖什么样的写字楼？ 我们的写字楼是纯写字楼立项，配置与立面符合高档写字楼的标准，但又与普通写字楼不同，是只有9层的低层建筑。那么我们在市场上应该是什么样的定位呢？ 标志设计 办公用品 信封 手提袋 停车场指示牌 工地围挡设计 平面形象示意 * 富力城地产南纬路项目 推广思路初案 2005.1 第一章　二环路上的建筑群落 ——产品S.W.O.T分析 市中心的位置 　　二环以内，市中心区域无可比拟的地位与价值。 　自然环境。 　　长安街以南，公园最集中的区域。东有天坛公园、龙潭湖公园，西有陶然亭公园，毗邻自然博物馆、北京教学植物园等，形成良好的自然、生态与景观环境。 　人文环境。 　　前门、永定门的历史韵味，天坛、先农坛的人文胜景，老城区的繁荣与底蕴，共同构成难得的人文环境。 　交通环境。 　　南二环、中轴路、两广路等主干道近在咫尺，公共交通便捷顺畅，交织成成熟的交通网络。 　生活配套。 　　学校、医院、超市、运动场所等基本生活配套齐全。 综合性的建筑群体 　　写字楼　＋　住宅　＋　商业　的建筑群体。 　　项目构成： 　　由住宅、写字楼和商业三种业态构成，总建筑面积255352平米。 　　写字楼为主，建筑面积约16万平米； 　　住宅建筑面积约4万平米；商铺约5万平米。 结论 　　困惑一：既然本案是综合性的建筑群，那么我们到底卖什么？ 　　答案：应主推写字楼。 　　原因： 　　1、本案以写字楼业态为主，住宅所占比例小，价格高。若只做住宅，会形成项目是一个住宅社区的片面印象，推广写字楼无法借势； 　　2、商业部分定位为医疗器械城，主题明确，专业性强，人群指向集中，范围较小，若主推商业，也不利于写字楼的推广。 　　 第二章　打破南城商务的沉默 ——南城写字楼市场解析 东西重，南北轻——京城写字楼状态 　　北京的写字楼市场一直存在着这一现象，是由于北京固有的产业习惯而形成的格局。 　　特别是南城由于历史的原因，多年来没有成为城市规划发展的重点，造成经济相对落后，市政基础设施不够完善，区域缺少高科技产业支持和促进。因此区域整体的商务办公类物业发展要远远落后于其他城区，而且各界对于南城写字楼市场的的关注程度较低。 　　而也正由于区域整体商务环境的落后，南城的商务项目无论是从供应、需求、还是产品方面都紧密切合自身实际，因此也造就了南城所独有的商务市场发展特点。 商务氛围的匮乏——南城写字楼市场现状 一、市场供应散落，难以形成合力 　南城整体上缺乏诸如科技、金融以及奥运这些国家重点产业的支撑，很大程度上影响了南城商务类物业的分布格局。 　南城自身的城市定位有别于其他区域，住宅开发才是南城的主流方向，而对商务类物业的开发目前还缺乏有效的资源整合。 　因此，南城商务办公类物业的分布较为零散，主要分布在两广路沿线及丽泽商圈、丰台科技园等地，市场凝聚力十分欠缺，难以引起市场的关注和认可。 结论： 　　南城写字楼市场缺乏有效的整合，缺少应有的商务氛围，不利于本案的推广。 二、整体形象不佳，乙级商务居多 　受南城经济发展不力及整体规划方向两方面因素的影响，整个南城的商务市场发展十分滞后。这不仅体现在市场供应量的稀缺，还体现在各在售项目整体品质的欠缺。 　在写字楼酝酿办公革命，商务公寓代代更新的写字楼市场中，虽有时代solo、总部基地等个别项目的出现，但仍无法扭转南城商务发展的颓势。 整体形象不佳——南城写字楼市场现状 三、中小型公司的选择 　客户方面，广大的中小规模公司才是南城各商务项目的真正主流客户群体。这类公司正处于起步或发展阶段，无法承受诸如CBD、金融街、或是中关村这种商务旺区内写字楼或商务公寓的高额租金，而南城的商务类物业大都价格低廉，而且也完全可以满足其发展初级阶段所需要的办公空间。 　行业分布主要集中于商贸、专业服务、工程技术等行业。 结论： 　　由于南城的历史原因与市场情况，本案应树立国际化、高品质的形象，吸引更广泛、更高层次的客群。 客群范围小，层次低——南城写字楼市场现状 结论 　南城写字楼市场存在很多的问题，这将在一定程度上影响到本案的形象和销售。 　差异化生存才是市场竞争的致胜关键，本案要在这个区域内突显出来，引起市场的关注，必须跳出南城，立足北京市场，树立起领先写字楼市场的、与众不同的鲜明形象。 　这个形象既不同于东区写字楼的豪华奢侈和冰冷枯燥，又有别于南城写字楼的低档形象。 　　那么我们应该树立怎