衡阳项目前期策划报精告.ppt

;前 言 ;*;“交通道路与低品质小区群”围合内项目，周边环境差，内外可利用资源匮乏;项目地块周边除筹建中的客运南站外，市政配套基本为零，操作难度较大;非地段型楼盘;第一篇:规划策略;;1、衡阳市近6年来GDP持续保持高增长，2010年GDP总量已达282.41亿元，经 济基本运行面良好。;2、2010衡阳市全市实现工业增加值562.74亿元，增长21.8%，对全市经济增长的贡献率达到56.1%。年末，全市规模以上工业企业达到1110家，净增139家。;3、固定资产投资高速增长。 2010年衡阳市全市全社会固定资产投资641.15亿元（含跨区项目投资43.02亿元，不计增速），增长36.3%。; 2010年衡阳市城市居民人均可支配收入15635元，增长12.4%，扣除物价因素，实际增长8.6%。城市居民人均生活消费支出11654元，增长13.8%，扣除物价因素，实际增长10.0%；城镇居民恩格尔系数为39.8%，下降1.91个百分点。全市城镇居民人均居住面积33.53平方米，与上年基本持平。;从常住人口来看，衡阳全省第一； 从城区人口来看，衡阳全省第二； 从GDP来看，衡阳全省第四；; 2011—2020年发展目标为： 到2020年，衡阳市全面形成全国现代物流区域中心城市，湖南一级物流节点城市、区域现代物流中心的主要功能，全社会物流业增加值占全社会GDP的15%，第三方物流占物流市场的比重达到40%，物流总费用与社会GDP的比率为15.5%。;结论： 经济持续高增长，工业产值创新高，社会经济发展面良好，城市化进程也逐步加快； 工业化进程加快，城市人口平稳增长，居民生活水平和消费能力逐年提高； 地产投资规模连年增长，年开工面积达千万平米以上，市场面临新的竞争态势； 衡阳工业产业规划的宏篇巨著，为整个城市经济和房地产行业的发展带来了新的契机；;今年上半年全市房屋施工面积1264.05万平方米，同比增长14.09%。全市房屋新开工面积258.3万平方米，同比增长35.88%。全市房屋竣工面积169.89万平方米，同比减少13.5%。; ? 1、商品房供应量 ??? 2011年上半年，全市批准预售商品房1094504平方米，与去年同期相比增长26.42%，其中批准预售住宅面积1013453平方米，与去年同期相比增长35.96%，批准预售非住宅面积81051平方米，与去年同期相比增长-32.67%。?;3.新建商品价格分析 ?? ? 2011年上半年，新建商品房住宅网上签约均价为3115元/平方米，同比增长11.36%。商品房网上备案系统数据显示石鼓区住宅均价最高，为3300元/平方米，因为该区域项目相对较少，且位置大多处于繁华地段，其次是雁峰区3179元/平方米、蒸湘区3100元/平方米、珠晖区2928元/平方米，由于蒸湘区有几宗单位组织的团购，均价被拉低，市场实际成交价应略高于石鼓区;??? 2011年上半年，我市共完成土地交易1476亩，成交金额12.2亿，土地成交均价为82.9万元/亩。其中7处为商业住宅性质，其余为工业用地。这些地块中大多数位置在比较偏远的工业开发区和近郊。;房地产市场发展速度放缓 ??? 衡阳为三线城市，国家“限购令”并未实施，今年上半年，衡阳市新建商品房住宅成交量为130.1万平方米，与去年同期相比增长18.58%，全市住宅销售均价为3115元/平方米，同比上涨11.36%，虽都有上涨，但与去年分别为33.21%、19.11%的增幅相比，发展速度明显放缓。 ??;消费者需求逐渐减少，房地产市场以二级市场交易为主,市场为大地产商所主导，土地市场与商品房市场完全规范。; “东拓南移、西拓北延” 东西主轴以解放大道为核心，主要规划为教育、商业、行政及住宅，住宅和行政基本上都集中在衡阳西侧的华新开发区内。 南北规划为“传统工业区和物流业聚集区”是为了实现“工业强市”的发展目标。; 湖南衡阳深圳工业园是2007年经省人民政府批准设立，园区位于衡阳市南部，湘江上游，规划总面积37K㎡。 园区是湘深两地合作的成果，也是“珠三角”等沿海地区产业转移的平台。;3、“长株潭3+5城市群”为衡阳发展谋划新篇章，作为湖南传统工业强市，在中部崛起战略扶持下必将迎来新的发展。;4、“武广高铁”“湘桂复线”“南岳机场”的陆续开工与运营，助推衡阳高速发展，步入全国重点城市发展行列。;衡阳在售楼盘分析;2、衡阳房地产市场各版块特征;3、衡阳市房地产在售楼盘调查;序号;序号;序号;序号;楼盘名称;2、户型：主力区间为80-130㎡的两房、三房为主，少量四房面积在140㎡以上;楼盘名称;4、建筑风格; 86000㎡深国投·中心城开创性打造五大商业板块：沃尔玛超级购物广场