营口佳兆业泰晤士城精竞标方案.ppt

市场扫描 营口主城区楼市主要构成板块 主要楼盘：恒大城、佳兆业龙湾、君悦澜湾、水岸一品等均价3600-4200元㎡ 东部新城区，从版块价值分析，营东新城已经随着渤海大街东段融入主城区 从重大的交通利好方面看，沈大高速营口出口、哈大高铁营口站及营口机场拉动，是新城区发展的亮点； 新的商务、商住区规划，区域生活配套设施密集，商贸、医院、学校、休闲文化等配套全面覆盖； 主要楼盘：永江·裕华园、中源国际、红运河畔新城、紫文苑等 均价3900-6800元/㎡（中源均价最高） 西部是营口的源头，西市区重点推进平房区改造和河北区片开发； “大中自然风景”、“永江裕华园”、“中源国际”、“德润峰汇”等楼盘已经赢得了较好的市场表现； 与未来的河北高端商住区连成一片，“河海新西市”的战略为老城区注入新的活力。 主要楼盘：国宝壹号、枫合万嘉、左岸金典、城上城、美景·英伦郡等均价4200-5000元/㎡（国宝均价最高） 拥有城市传承的地脉人气，随着营口的发展壮大老城区版块先天优越； 提出城市北转战略，将辽河沿岸重新规划治理，建设河岸高端商住区； 除住宅项目外，商业项目及城市综合体项目将会带动城市中心的集聚。 市政府重金打造延伸10公里的民兴河景观带，经过整体土地整理 包装后推向一级市场，政府主导打造环境，筑巢引凤，形成区域化 发展的一个范例； 保利、恒大、佳兆业、嘉里，重量级品牌发展商进驻，成为一个 倍受市场瞩目的地产版块； 从地缘上看，民兴河板块将构成对本项目的直接竞争。 主要楼盘：星汇奥城、铂海湾、泊心湾、滨河郦都、沿海家园等，均价主要在3500-4000元/㎡本案目前均价4800元/㎡，最高6100元/㎡，区内最高。 最早形成新城区版块概念的板块，也是城区入市项目最多的板块； 定位于滨海新城市中心，09年沿海产业基地上升为国家战略发展区域，大学园、奥体中心、图书馆、文艺中心、两湖公园等文化休闲配套已经建成； 目前商业、教育、医疗等具体的民生配套薄弱，地块内过于空旷，区域内生活气氛、人气都严重不足； 鲅鱼圈板块作为重要的经济开发区，在售楼盘数量、后市供货量、均价（4000-8000元/㎡），皆为营口之最； 但远离主城区，度假、投资型置业特征明显，基本不构成对营口主城区的竞争； 市场小结： “东扩、西改、南进、北转”，各大板块各具优势，营口楼市遍地开花； 站前及民兴河板块享成熟的城市中心配套，价格高、认同度也较高； 沿海产业基地后市供量大，但民生配套尚需时日，区域价值被市场低估； 本项目处于民兴河板块与南进板块交接处，后期4500的均价在尚海产业区中居绝对高位，比区内盘普遍高出600元/㎡以上，向中心区楼价看齐； 重点客户：营口本地客 营口GDP突破千亿，居沈阳、大连、鞍山之后，市民消费意识与能力提高，也形成了一定有实力的客群； 政府公务员、事业单位工作人员、私营业主、沿海产业基地入住企业的中高阶层、城区附近乡镇的买家进城置业家，构成本项目的主要客源； 改善型买家为主，部分实力型刚需买家，营口不受限购政策影响，高档项目是多次置业的实力型买家首选。 战略客户：营口外区客 本地客群到外地发展较好，再回本地购房，或者考虑父母养老需要而直接给父母购房； 沈阳、大连的投资型买家，吸引这部分群体的最大因素是营口低于一线城市的房价、快速发展的城市潜力； 他们是中产阶层、非顶级富豪，但置业经验较丰富，对价格的敏感度不太高，自住兼投资，或纯投资意识较强。 客户购买心理分析 开放型的港口城市，快速发展的现代城市，让营口人对外来居住文化及大城市的生活、消费理念较容易接受，从恒大、保利、佳兆业的受关注程度已得到证明； 对于第一类客户，他们虽然生活在小城市，内心却有大城市般的追求，以走出营口的眼光界定生活品质，广告要能引起他们对高贵生活的向往； 对于第二类客户，经济实力比当地客户更强，眼界更开阔，他们容易受广告舆论的引导，广告要能引起他们的身份认同，表现他们应该拥有的价值：“老有面子了！”； 项目理解 地段 左岸是老城区，右岸是未来城市中心。客观事实表明：起步阶段的沿海产业区目前缺少足够的价格承托力； 3分钟车程即至市政府、财富购物中心、新玛特百货，享各种成熟配套，我们并非不具备中心盘的优势； 最值得研究的竞争对手——佳兆业君汇上品：市府路最末端，却强调自己“市府路绝对中心生活”，极大缩短心理距离， “中心的价格”顺理成章； 本案与君汇上品一河之隔，直线距离不过200米，推广中把自己划为沿海产业基地板块，对比之下，却是“非成熟地段，中心的价格”； 建筑 一梯两户纯板式建筑、南北对流，自然通风采光，符合当地居住习惯； 褐色墙砖彰显华丽典雅的英式建筑风情，营口市场罕有的全石材外立； 英法德、意大利、加州、新古典风格都