苏州桃坞巷3期项目泳销策略报告2012年.pptVIP

桃坞巷3期（翰林园）2012营销策略报告;;2010下半年 稳定去化 国五条的颁布，部分城市限购。首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍；政策刺激部分别墅抢购潮，另外经过短暂的需求抑制，下半年步入楼市上升通道。 2011元旦期间 销售高潮 从2010年下半年截止该小高潮阶段，项目共去化18套别墅，因中华企业地块的“地王效应”，凸显项目价格优势。 2011.3月至今 滞销困境 近一年时间共销售别墅2套，销售状况非常不理想；国八条颁布，苏州限购令实施细则出台，影响深远；平门府等高端竞品领先降价，对项目冲击力巨大。;2010年3、4季度成交分析;2010、2011成交对比;2011年客户分析;2011市场价格走势;平门府：本案最具威胁性竞争项目;平门府2011年度销售情况;价格对比;平门府2012库存;万科长风别墅2011年度销售情况;11年3、4季度成交量对比;2012市场预期;2012市场预期;【2012价格预判】 2012中国经济将面临内忧外患，目前来看政府在货币政策方面已经出现了转向，信贷的定向宽松将成必然，而拉动中国经济最大的投资有2个引擎，一个是基建，一个是房地产，因此都还要继续投资，但房地产方面的投资将转化为“保障房”，加上过量的新增供应，让今年的房价走势，可能在去年的基础上呈现下跌。 目前上海及周边市场出现大量低于成本价销售点楼盘，同时原先以高端形象出现点高价位楼盘，都采取了大幅调低的定价策略。（如：金科王府17000，橡树湾8800，平门府18500，雅戈尔别墅9600） 尚城预测: 今年上半年，房价会继续下跌5%~20%，由于房地产市场的整体 趋势不被看好，今年国内房地产股的估值也许会再创新低。;;;现状分析;一、二期所剩房源价格 基价 297㎡（北进户）8套 总价（底价）约600万 297㎡（南进户）1套 总价（底价）约600万 297㎡（南进户）1套 总价（底价）约710万（样板房） 285㎡（北进户）2套 总价（底价）约570万 352㎡（北进户）5套 总价（底价）约850万 352㎡（南进户）2套 总价（底价）约850万 单价区间维持在约20000—24000元/㎡，按2010年销售统计分析，实际成交单价约15000-16000元/㎡。 ;;客户现状;;营销策略;*;本案定价方案;本案定价方案; 经过对项目的初步了解，结合平门府项目，认为本案在剩余房源（不含17套类独栋）的推出时应重点考虑价格的空间及后期延展性，以及短期内形成价格绝对优势的基础,在加之产品类型、地段、品质的差异化。结合本项目的面积段（在可根据行情好坏价格涨幅控制在±3%）. (554.34/340)*297=484.23万(按297面积折算) ; 市场价格体系法 2011年通过国家宏观调控，结合市场的数据分析，全国整体销售各项指标 已经回归到2010年上半年的水平。结合本项目的销售价格走势以及成交数 据得出，2010年成交套均价在460左右，再加上合理的财务成本。因此， 符合本项目合理售价为 460万*10%（加上过去一年财务成本）=506万-25万（市场整体下调5%） =481万;策略●销售手段;策略●产品价值梳理;策略●产品线;策略●项目包装;策略●产品包装推广;主推广语 『古城风华，园林艺墅 』 典藏桃花坞，稀世静别墅 策略：点明项目古城区域，彰显地段价值，以“园林”切入项目“大院落”的诉求点，迎合客户心理；作为“桃花坞历史街区”的一部分，突显人文氛围和积淀；强调稀缺性及优质人居环境，吸引契合度较高、区域性改善型客户;推广通路;线下渠道;SP活动 『春风品茗会』 品尝地道中国别墅味 策略：利用品功夫茶这一中国传统文化，结合项目中式别墅风格，将活动主题与项目特征完美结合，强化项目风格，提升项目品质感与沉淀感，赢取意向客户青睐于归属感 ;『别墅风水论坛』 风水大师详解好风水好运程 策略：邀请宋韶光或李居明等著名风水大师，于接待中心举办一场别 墅风水论坛，突出项目“风水宝地”的同时，教客户如何辨别 好风以及运程讲解，令客户与项目产生互动，增强信心与好感;『赏评弹，游朴园』 开启纯正苏式别墅之旅 策略：