戴德梁行莱茵达扬州精瘦西湖项目市场研究报告.ppt

客户群定位于扬州地区的高档消费群体。 商户组合的制定应该是现有扬州中高档商业的空白，并预测扬州商业未来的发展。 根据泛城所做的市场调查和商户访谈，我们预测，C地块建设成高档的购物商街对零售商和消费者更具吸引力。 另外在商街内设置一些高品位、情趣的商品，例如红酒、高级茶叶、字画、雪茄等，能延长消费者在商街里的购物时间、促进消费。 对商品组合的建议是：即包括国内高档品牌又包括世界品牌以及高档的合资产品，例如Esprit, ELLE，Belle, Etam, Theme等，最贵的产品为外国品牌，例如CK, Polo Jeans等。 另外，值得一提的是：高档品牌不仅仅是以价位进行区分的，并非价位高就称之为高档品牌，还应有一定的市场知名度和较高的市场定位。例如Theme，它的价位并不是非常贵，但由于这个品牌是一个国际化的品牌，且市场推广和市场定位都是面对高收入人士。 名品街市场定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目商业部分定位(C地块) Xiang Mu Shang Ye Bao Gao Ding Wei 可行性分析 客群定位 市场定位 商户组合建议 形象风格定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 名品街的商户组合等相关建议 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 扬州市目前缺乏一个汇集了较多世界品牌和高档品牌的商场或商街的参考例子，为了评估C地块商业 的租金水平，我们参考了杭州市湖滨国际名品街，以及广州市丽柏广场的租金水平。如下表： 杭州湖滨国际名品街最大一家店的面积为2000多m2，最小的一家店面积200多m2；大多数的店面面积在500m2左右，物业的面积很多，单店的租金总价非常高。 广州是国内的一线大城市，较扬州拥有更多的人口、经济更发达。故建议本项目商业的租金水平也是广州的丽柏广场租金的一半左右甚至更低，相信这样的租金定位是比较合理的。 名品街的租金水平评估 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 旗舰店的租金水平比其他普通的店铺租金大约会低10%~20%左右，这样可以吸引著名品牌旗 舰店进场，籍此旗舰店进驻吸引其它的高档品牌，并收取较高的租金。 建议较差位置的租金较较好位置的租金低10%～25%左右。这是根据我我们对国内其他商场 的经验所知及市场分析推算出来。 餐饮部分的租金在80～100元/月/平方米左右。其中对较大面积的餐饮部分的租金还应当适当 的降低，尤其是中餐馆。 对于有美容间的化妆品牌和美容产品的租金也较低，因其美容院和护理场所属于封闭的后 厅，严格的说并不属于展示产品的面积。 建议的租金是一个较保守的估计，但建议在开业初期还是采用更加优惠的租赁条件和租金条 件，来吸引潜在商户进驻。经过两年左右的培育期后，名品街较为成熟以后再提高租金。 名品街的租金水平评估 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目商业部分定位(C地块) Xiang Mu Shang Ye Bao Gao Ding Wei 可行性分析 客群定位 市场定位 商户组合建议 形象风格定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. A地块泛城建议：建筑单体应该在与周边建筑风格协调的前提下，尽量迎合