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浅析开征物业税对中国房地产市场的影响 摘要：随着我国房地产业的的快速发展，我国居民住房价格也在不断上涨。近些年，关于我国进行房地产税制改革，国家研究开征物业税的消息引起了社会各界的普遍关注和讨论。本文对物业税的征收将会给我国房地产市场带来的影响进行了分析和探讨，最后对物业税的征收提出几点政策建议。 关键词：物业税，房地产市场，房价 在我国国民经济高速发展的今天，房地产业也已经逐渐成为国民经济的支柱产业，但是伴随而来的房地产市场的“泡沫论”以及房地产价格的过高问题也尤为凸显。在国家连续出台多项调控政策后，许多城市的房价依然居高不下，甚至出现持续上涨。在2009年，国务院在批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知书中，明确提出了“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。物业税已成为我国新一轮税制改革的重点之一。 1 物业税的概念 物业税也叫不动产税，旨在将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。要求其所有者每年都要缴付一定的税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。 目前，世界上大多数经济比较发达国家都已开征物业税，并且其课税前提为财产的持有，物业税的计税依据为财产的价值，会随着房产价值的增加或降低而发生变化。征收物业税的具体实施方案和细则目前在我国尚未明确提出，但是其改革方向始终是针对土地、房屋等不动产，其计税依据是以不动产的每年评估价值为基准。 2 物业税对房地产市场的影响 2.1开征物业税对房价的影响 面对居高不下甚至是仍在高涨的房价，部分人将物业税将来的开征看作是抑制房价高涨的杀手锏。但是即使开征物业税，房价似乎也不会下降太多。 物业税一旦开征，房地产开发建设环节的成本降低，而房产拥有者在日后的负担便会加重。房地产开发商可能会因为开发建设成本的减少而降低房价，但他们降低的幅度肯定远远低于他们开发建设所减少的成本，这样他们从中获得的利润将进一步加大。而他们降低的那一点点价格，可能会掀起消费者购房的热潮，将房地产推向更加火热的境地，再次使房价上涨。 开发商是以盈利为目的的，所以购房者首次支付的金额可能不会大幅降低。对于住房需求者而言，物业税难以阻挡他们的购买行为。大多数购房者都是为了居住才去买房，房产对于他们来说是生活必需品，他们依然会选择贷款负债来买房，不会因为物业税的开征而不购买或是长久的等待观望。所以，消费者的需求没有减少，房产供应仍然紧张，开发商并无理由去大幅降低房价。 2.2 开征物业税对购房者的影响 对于物业税何时开征以及真正如何征收，一直都是购房者关注的焦点之一。但是物业税一旦开征，将直接影响到购房者的利益。从理论上来讲，进行物业税改革后，消费者会在购房阶段降低一定的购房成本，但其使用成本却增加了，也就是使得其拥有房屋之后的保有成本增加。对于用来居住的购房者而言，物业税的支出是未来收入的主要连续支出项目之一，收入一旦减少，势必会影响购房者偿还贷款和缴纳物业税的能力，可能会使得购房者感到买得起却住不起。 另外，物业税的开征可能会影响部分购房者的购房决策。可能有部分购房者会认为物业税的开征将使房屋销售价格大幅下降，从而抱着持币观望的态度，改变购买者购房的决策。而另一种倾向则恰恰相反，他们认为改革后的物业税每年征收的税费反而会更高，这样便会出现了一些购房者急于购买物业税改革前的房屋。 2.3 开征物业税对开发商的影响 对于房地产开发商来说，获得最大的经济利益是他们追求的目标，物业税的开征对房地产开发商将会产生不可忽视的影响。 物业税是每年按评估价值来征收的，如果房产的价值提高，则对应的物业税增加，房产的持有成本增加，房地产开发商的投资回收期将延长; 相反的，如果房价下滑或基本稳定，则物业税降低或稳定，但房地产开发商的投资仍处于劣势状态。物业税开征后，将把开发商在投资建设阶段为消费者代缴的部分税费转由购房者分期缴纳，使得房地产开发商的投资成本减少，降低了房地产开发门槛，吸引更多的开发商进行投资。更多房地产商的加入，将会使房地产开发商之间的竞争更加激烈。 2.4 开征物业税对地方政府的影响 物业税的开征有利于地方财政的稳步增长。开征物业税后，虽然地方政府短期的收入会减少，但长远看，物业保有者每年上缴的物业税都是相对稳定的，且会随着物业的增值而增加，有利于地方政府收入稳定，增强地方政府财政实力。但是如果土地出让金分摊到物业税中，那么开征物业税可能会导致地方建设资金短缺，使原本计划用于城市基础建设和维护的资金却没有着落。如果遇到房地产业疲软，那么地方政府收取的物业税可能会随着房产物业评估的价值下降而减少。这些都会很大程度地影响政府改善城市基础设施和公共服务。 物业税改革给地方财政带来积极影响的同时，它所带来的消极影响也是不可忽视的。地方政府应充分体现物