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中日韩三国不动产税制设计的基本差异所在 缺少地方财税法制度框架（可以作为不动产税的一种法律支持） 日本：《地方财政法》（调整地方与中央财政分配关系）和《地方税法》（调整地方财政收入）（1950） 韩国：《关于调整国税和地方税的法律》《地方税法》（1961）【叫财产税，比日本范围大，不仅包括不动产，还包括车、船等大物件】 强调不动产税的政策性功能、缺少对不动产税本身的性质分析（日本韩国是用法律来调整的，而我们基本上完全是用政策来调整的，是非法律化的；e.g.日本用税收来调整不动产价格的时候，我们直接采取限购等措施，不经由法律来调整而是政策化的） （不动产税具有的4种性质）地方税、应益税、对物税、财产税 对物税只强调不动产的属物因素（比如反映不动产价格的数量、面积、用途等因素），不考虑不动产的属人因素（比如纳税人所得的多少、有无抚养家属、身体条件、年龄等因素）；（对应的是“应能”，是按照其能力）应益税强调持有不动产这一事实与地方基层政府提供的行政服务之间具有的受益关系，不动产税实际上是不动产持有人针对获得的公共服务和公共产品（如照明、治安等）向地方政府支付的对价；另外它也是一种财产税，是地方政府的重要财源。根据这种基本性质的定位，日本在设计不动产税制时形成了基本的价值理念或不动产税的基本功能（经济宏观调控，引导产业发展进行合理的资源配置；调节收入差距，引导合理的收入分配；增加国家财政收入），也就是说，制定不动产税最主要的目的是保证地方基层自治团体取得稳定的、可持续的自主财源。 不动产税的税制“二元结构说” “二元结构”说 为确保地方政府的自主财源的基本功能，这体现了不动产税本身的特殊性，同时也具有政策性功能，主要为了调节财产性贫富差距、防止投机行为和对土地稀缺资源的无限占有，这体现了税的一般共性，也就是说具有调节贫富差距和资源配置功能。 比如，为了抑制不动产投机行为和价格的过度上涨，日本在1973年在《地方税法》中开征了土地特别保有税，另外在1991年制定了《地价税法》，开征了地价税。但是目前这两个税种都被暂时停征，因为目前日本泡沫经济崩溃后，这些政策性税制的功能已经丧失。（相当于特别措施，随着政策经济环境等的变化，政策性功能削弱了）韩国在2005年创设了综合不动产税，它的目的也是为了抑制不动产价格的上涨，但是与日本不同的是，综合不动产税是国税，并且具有应能税、对人税和收益税的性质，并且采用的是复杂的累进税率。 问题意识 问题1：在综合考量中国的不动产税制设计问题时，“如何使国民的各种税负（所得、消费和资产）分配比例保持一定的合理性和均衡性”？ 基于经济结构变化之思考 基于财政关系变化之思考（政府要加强财权） 基于税收关系变化之思考（所得税降低对竞选等有利，但现在不能太低了，这个空间有限，于是可能通过均衡税收关系来平衡，于是考虑可以增加别的税收比如现在的不动产税） 基于社会问题之思考？（中产阶级在缩小，不是所得了而是资产性的贫富差距越来越大，可以借资产税来平衡） 《参考》 日本税制调查会于2000年出版的《咨询·问答·报告书》中就指出“…这三种税的各个税目既有各自的长处，但同时又都存在一定的问题。如果税收收入过度依赖于某一特定的税目的话，则作为该税目课税对象的纳税人……”…… 问题2：“应如何强化对资产税的课征”？ 财产税之间的税负比例：（以日本为例） 所得税51% 资产税7.5%（所占的比例很小，但其中不动产税占其的比例较高，所以加强不动产税的征收可以强化对资产税的课征） 但不动产税只是针对了增加政府财源这一功能，不要对其有过分的期待，现在地方财政主要还是靠的所得税，至少目前是这样的。 “如何使不动产交易阶段和保有阶段的税负分配达到均衡性和合理性”？ 不动产税课税涉及三个阶段（另外有“两阶段说”） 不动产取得阶段 不动产保有阶段（目前尤其是对个人是很低的，可以考虑增加这方面的税收） 不动产转让阶段 中国税制问题点：“重交易、轻保有”【一定程度上也促进了房地产投机，因为到手之后保有税非常少几乎没有，所以利于持有大量房产】 不动产课税交易阶段的税负较重会加大交易成本，不利于不动产的合理转移和有效利用 不动产保有阶段税负过轻，不动产保有成本过低，就会妨碍人们对资产持有（不动产和其他资产之间）的正常合理的选择意愿，不利于税制保持中立 不动产保有阶段的低课税也不利于促进地方政府（特别是基层地方行政机构）提高公共产品和公共服务的意识，无法更好的体现不动产保有税的“应益课税”原则（benefit theory）【现在很多富人区是通过物业费的形式来实现，而不是利用的税的这一功能】 1.中国不动产税历史沿革 结论： 现行中国不动产保有阶段的税制可以概括为，对城镇企业保有的土地或房产（或有出租房地产获取租金的单位和个人）课征城镇土地使用税和房产税