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浅谈以诚信为主轴,建立起物业服务市场化机制 浅谈以诚信为主轴,建立起物业服务市场化机制提要：物业行业政策是管理基本面的，只能让行业基本符合要求，现在政策既不能提倡最好，也管不住最坏 浅谈以诚信为主轴,建立起物业服务市场化机制 诚信是市场经济的灵魂,也是非常好的抓手,围绕诚信在物业行业建立起一套行之有效的制度,让相关市场主体，地产商、物业公司和业主都讲诚信，这是解决目前物业行业乱象的根本之道。 现在物业行业出现这么多问题，最根本的问题是物业管理市场化没有建立起来，这是一个经济的问题，应该用经济的方法来解决，用行政的力量，用业主自治的力量，不能说没有用，但方向偏了，而且结果未必很好。政府是需要依法行政的，业主组织也是需要法律制度保障的，目前这两方面短时间内不会有大的进展。 物业行业政策是管理基本面的，只能让行业基本符合要求，现在政策既不能提倡最好，也管不住最坏，行业只有一个物业管理资质管理办法对违规企业有点用，但也只起到阻吓作用，起不到实质作用。成熟市场经济国家，政府法律是管住最坏，而市场是提倡奖励最好，目前政府管不住最坏也和整个市场法制环境息息相关。 实际上现在物业行业政策已经够了，需要的只是微调，关键是看如何培育优胜劣汰的市场环境。市场经济的灵魂就是诚信和法制，一方面企业违法成本低，另一方面企业讲诚信也未获得合理回报。解决方案就要两方面用力，不讲诚信物业企业出局，讲诚信物业企业扩大市场份额并赚取合理回报。 建管分离是个好方法，但目前从一些地方的实践来看，没有起到预期作用。因为现在政策都是一刀切，能否被业主认可和市场接受？恐怕只能增加部门寻租的空间。试想，业主购买万科的房子，政策人为加一道进来物业管理招投标，如果招的不是万科物业，业主认可吗？市场接受吗？而且这也不符合市场经济原则。 房屋不单是一件商品，而且还是有品牌的，任何商品品牌的不同都会导致价值的不同，品牌是一个企业在长期市场经济环境中积累起来的无形资产，这部分价值不能磨灭，而且也是被市场认可的。涉及到房屋品牌这块，他是一个连续的动作，房屋实物本体+房屋物业服务，品牌贯穿始终，不能用行政手段人为切开。 只有在什么情况下可以动用行政手断切断这种联系呢？那就是开发商或者物业公司不遵守法规，不讲品牌，不讲诚信，侵犯业主合法权益的时候。因为不讲品牌，房屋实物本体和物业服务就可以分离，就可以实行物业管理招投标，从而找到新的物业服务企业。并且要建立起一套物业企业黑名单制度，上榜企业无权参加招投标。 这种方式下的建管分离既被市场认可，也能从源头上卡住很多小区的乱象，曾经看过一个统计数据，针对物业服务投诉的有70%以上的是涉及开发商的，只有30%左右是涉及物业公司和物业服务相关的，很多情况下物业公司是代开发商受过，切断这种联系是治标治本的作法，而且符合市场经济规律。 业主自治实际上是个伪命题，业主是指物业的所有权人，自治是行政上相对独立,有权自己处理自己的事务，一个是经济名词，一个是政治名词，根本是风马牛不相及的两件事。只能说居民自治，这才和社区民主，公民自治、道德建设等能挂上钩，而且有现成的居民自治组织居委会，不应把业主委员会和业主扯进来。 业主只能是自我服务或者购买服务，购买服务应该是主流，自我服务只有在市场不能提供的情况下的一种补充行为。企业化和市场化始终是社会资源的最佳配置，一体化的物业服务既有专业服务又有品牌附加价值，市场认可，物业经理人+专业公司模式还停留在理论阶段，没有品牌是个问题，但可以满足基本需求。 还有第3种情况，业主委员会变身实体自管，这个不谈，因为需要非常多的制度保障才能实现，短时间内做不到，现在很多人想往这方面走。香港业主立案法团是个借鉴，香港政府一直通过电视广告鼓励业主成立立案法团，可还是有很多老的大厦不愿意成立，为什么？专业和费用还是业主首要考虑的问题。 其实从业主利益着手，事情就会比较清晰，如果只谈业主的权利和义务，而不谈利益，导致权利义务抓住了，利益保障了皆大欢喜，但利益受损了要找谁算帐呢？所以业主利益是决定性的，是一票否决的，任何制度设计都是在不损害业主利益的前提下做出的，业主可以只要利益不要权利，但义务要尽。 业主的利益就是房屋可以正常使用，指标就是房价和租赁价格，这就是业主的利益所在。小区的任何管理模式和决策，都要服从于房价和租赁价格。现在因为经济发展和政策变化导致房价大起大落，使很多业主忽略了物业服务的因素，其实房价趋于稳定和房屋慢慢变老，物业服务的投入才决定了房价和租赁价格。 诚信是目前整个社会缺失的，物业行业也不例外，从诚信建设入手也是解决行业问题的有效途径。将物业服务费纳入银行信用记录，业主按时缴纳可提升个人信用，