写字楼详解.docVIP

写 字 楼 详 解 第一部分：中国写字楼发展历程 计划经济时期，中国传统生产方式中没有写字楼，只有行政管理的单位办公楼，它的管理是一种只对内进行行政管理的封闭式办公方式。随着中国的对外开放，计划经济向市场经济过渡，多元化经济得以迅速发展，与之相呼应的各类公司应运而生。功能设施齐全的商务化写字楼、具有特殊生存空间的商住楼迅速崛起，为各类公司提供了较为理想的办公空间，进而拉动了房地产业的迅猛发展。 最初的写字楼，是因商务活动的需要而集中在一群小房子中的各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少风雨中的交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把银行、律师、会计师、商业客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后，还需要解决他们的喝咖啡、吃饭、休闲、健身、合并使用公共服务功能等问题，就开始在写字楼中增加相应的功能设施（如集中的卫生间、开水间、餐厅、健身房等）。经过长时期的发展进程，写字楼有了其特定的含义及概念。 ?一、真空期： 第一代写字楼：普通型商务写字楼（50年代至80年代初） ?结构：采用沉重的砖石结构墙体 ?层数：层高大都不超过6层 ?用途：多为自用型行政办公楼 ?体制：事业型行政化管理 ?配套：普通型写字楼往往是自成体系，围墙围地，独门独院并配有小礼堂、食堂、车库、锅炉、医务室、托儿所等机构，形成万事不求人的闭关自守局面。在功能上只能提供简单的办公场所，陈旧的通讯手段，大食堂式的午餐服务，传达室式的报刊信件收发，值班室式的保安措施等项内容。? 二、萌芽期： 第二代写字楼：综合型仿国际标准写字楼（80年代至90年代）? 结构：仍以砖石材料为主，但开始注重写字楼的时代性、审美性和实用性? 层数：从6-8层向高空间格局发展 用途：分层、分区出租、出售给业主或租户实现了商务写字楼物业的商业化。 体制：逐渐开始出现由发展商统一开发商务写字楼，土地划拨? 配套：配备了消防系统、空调系统、给排水系统、中控系统、避雷系统、通讯系统等现 代化设施；配备了商务中心。 三、发展期：? ?第三代写字楼：智能型商务写字楼?（90年代后）???? 结构：采用框架剪力墙???? 层数：层高大都超过20层???? 用途：多为营利型?? 体制：土地出让、产权形式?? 配套：5A写字楼标准；通讯自动化（CA）、办公自动化（OA）、建筑设备自动化（BA）、防火自动化（FA）、安全保卫自动化（SA）开始出现人性化服务，商务中心、票务、问询、邮政、银行、美容美发、康乐、洗衣、工作餐、标准服务、特约服务、停车场、保洁、保安服务等内容。??? 四、井喷期：? ?第四代写字楼：国际型顶级商务写字楼?（现在）??? ?结构：钢结构?? ?层数：比高形式，以建设区域标志性建筑高度为标准???? 用途：打造国际影响力、扩大知名度、赢取利益??? 体制：土地出让、产权形式、国家鼓励?? ??配套：基本与第三类相同，但是在建筑标准上有更深一层突破 第二部分 写字楼的评价体系与建造标准 一、写字楼评价体系类别 第一种是以划分写字楼等级为目的所提出的评价标准，这类评价标准在以外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的，是将写字楼按照其综合品质不同划分等级，但目前还没有公认的划分等级的标准；最常用综合品质评价标准：顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼及丙级写字楼 。 第二种则是按写字楼功能复合程度分类：纯写字楼、综合楼及商务综合体； 第三种是不对写字楼做出分级，只提出一定的标准，以此判断写字楼是否达标，主要有： 写字楼硬件达标性的评价标准 — 5A写字楼；写字楼绿色建筑认证体系，如美国的LEED认证及中国官方的绿色建筑评价标识等。 二、写字楼级别常规标准 （一）标准顶级写字楼常规标准参照 ： 楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6 米，层高一般在3.8米以上。 装饰标准外立面： 采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料； 公共空间：有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯； 墙面：应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石； 卫生间：进口名牌洁具，如科勒、美标、T0T0等。 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会 议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆。 电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 设备标