场改造工程项目可行性研究报告.docVIP

1.概论 1.1项目提出的背景 XX及XXXX项目位于市文化路44号的股份公司院内，西面与中国医科大学第二附属医院及市信息产业一条街——三好街相邻，南侧是市东西交通主干道——文化路，东邻工业展览馆，北面是鲁讯美术学院和南湖公园及南运河，是在公司暨采购供应站的基础上发展起来的大型生产资料市场和大型批发市场。其中XX内有600户经营户；XX市场内有110户经营户。 XX，是中华老字号，成立于1951年，是一个有50多年历史的国有骨干生产资料销售企业，XX是国家十大市场之一，良好的企业形象和广泛的市场知名度使XX的产品销售遍及东北三省和朝鲜及俄罗斯远东地区。 在XXXX基础上发展起来的XX8，是XX联合主办的特许经营的专业市场，也是市唯一的以期刊杂志和教学辅导用书为主的市场。经过近十年的发展，中国·批发市场已经成为东北三省的期刊杂志和教学辅导用书的集散地。 2004年9月，XX出资11500万元收购XX的全部国有资产（占XX股份公司总股本的51%）和市XX股份有限公司持有的全部XX的股份（占XX股份公司总股本的36.2%），占股份公司总股份的87.2%，成为绝对控股方。XX正在积极与剩余股东协商收购股份公司其它股份的工作。 XX收购股份公司，主要是看到股份公司所办的XXXX及中国·批发市场良好的市场占有率、较大的发展空间和市场收益率。以目前市场年租金收入约2800万元的标准，把银行不良贷款处置和1134名职工剥离后，市场年净收益可达2000万元以上。 由于XXXX及中国·批发市场是经过十几年时间逐渐发展起来的专业市场，经营场地大部分是利用原有建筑改造，因此，市场规划较为混乱，设备设施不足，消防隐患突出，尤其缺乏大面积的停车场，经营环境已经不能满足消费者的要求。加上市场知名度的不断扩大，市场经营业户的增加和业户经营规模、经营实力的扩大，对经营面积、仓储面积都有了新的要求。 1.2项目概况 1.2.1项目名称: XX及中国·批发市场项目改造工程 a.建设地点:市和平区XX号 b.建设单位:股份有限公司 c.企业性质:股份制 d.企业注册资本金:6434万元人民币 1.3工程概况: XX及中国·批发市场项目改造工程项目占地19327平方米，总建筑面积约15万平方米，项目共分三期完成。其中：一期是将原有建筑面积52753平方米的市场装修改造；二期是将原有锅炉房拆除后，扩建的市场，及将原来西侧六层建筑扩建加高到22层，用于写字楼和公寓，工程面积约4万平方米；三期是将原有市场北侧和东侧的房屋拆除后新建的市场和住宅，工程面积约5万平方米。 XXXX及中国·批发市场 项目改造工程项目工期预计2年，即从2005年1月1日至2006年12月30日。预计总投资约4亿元人民币，总销售收入约5.9亿元人民币。 目前，项目改造工程的初步设计方案已经完成，各项前期工作和规划报批方案工作已经相继开展。 1.3.1资金来源:本项目建设资金50%由投入，20%依靠银行贷款，30%通过预售房款解决。 1.3.2编制报告的依据: a.与市和平区人民政府签订的《商业集团产权交易合同》 b. 及中国·批发市场 项目规划设计条件 c. 及中国·批发市场 项目土地使用证 d. 及中国·批发市场 项目股份有限公司2005年市场收费方案等。 2.市场预测 2.1市场现状调查 2.1.1住宅市场现状调查 是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。市辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720万人，市区人口485万人。 市2003年城镇住宅完成投资138.4亿元，同比增长46.8%；施工面积1531.8万平方米，同比增长296%；竣工面积566.7万平方米，同比增长23.1%；人均住宅建筑面积由上年的19.12平方米提高到20.12平方米。 金廊是城市中轴的拓展，是城市中部服务功能的总称。金廊工程的启动极大的促进了房地产市场的发展，金廊拆迁释放了巨大的消费能量。此外，随着大都市圈的构建，实施“森林城市”规划，将为市房地产业的发展提供动力。市政府决定用两年时间完成10万户棚户区住宅拆迁改造任务，加上经营性房地产开发动迁，将有13万户以上被拆迁居民可享受货币补贴入市购房，带来住房需求约1700万平方米，市场交易额约450亿元。 由此可见，市房地产市场将会迎来一个大众住房消费需求迅猛增加的快速发展时期。据专家预测，房地产至少在8年内将保持稳定上升的发展趋势。 2.1.2专业商业铺面市场调查 是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。经过几十年的发展，的工业门类已达到142个，现有规模以上工业企业1300多家，国内生产总值1600多亿元。面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇，市人民政府确