长春证大光技术明城四期商业研究可行性报告.docVIP

证大光明城四期商业研究可行性报告 2009年12月18 前 言 目前长春房地产市场异常火爆，在住宅市场一房难求的局面下，商业地产也悄然走俏，随着客户对长春商业认可度的不断提升，长春房产市场正在进入一个全新的时代。 在宽城区，以证大光明城为代表的一些项目，经过近两年的发展，逐步形成了区域市场氛围。宽城区各项配套逐步走向完善，生活氛围也越来越浓厚，区域商业也初具规模与市场影响力。 值此时机，证大光明城项目推出四期商业。考虑到目前宽城区域的商业现状以及商业发展所依托的商业地段价值和经营特色等要素；为更好的做好四期商业，目前我们更需要知晓的是证大光明城项目在面临着何种状况的商业环境；在目前的商业现状下，本项目适合做多大体量的商业既能保证项目的安全性，又可以有达到企业利润最大化；做何种业态商业更能适合本地市场的认可与去化……。于是，便有了本次长春市场的商业调研与探析。 我司人员带着以上众多问题与思考，在经过长达20天的市场调研与各类访谈，从宏观的角度，针对长春市的政治、经济、人文、历史等方面进行了细致的了解，并从微观的角度，针对长春市特别是宽城区的地产项目特别是相关商业物业进行了详细调研。希望可以通过前期大量的调研分析与过往成功商业项目操案经验，从而很好的解决本次的问题所在。 目 录 1 长春市宏观经济简述 5 1.1 长春市GDP发展趋势（2005-2009） 5 1.2 人均收入及人均消费支出 5 1.3 2000年-2009前三季度社会零售总额 6 2 长春市商业发展概况 6 2.1 长春市消费市场预期 6 2.2 商业发展概述 7 2.2.1商业业态虽较齐备，但布局上有待发展 7 2.2.2 商业街环境有待提升 7 2.2.3 商业氛围成熟度不够 7 2.2.4 商圈分布集中，商业发展不均衡 7 2.3 商业圈简述 7 2.4商圈分析 8 2.4.1 商圈分布 8 2.4.2 各商圈发展现状及定位 8 2.4.3 成熟商圈发展趋势分析 9 2.4.4 新兴商圈的发展趋势 10 2.4.5 商圈发展进程总结借鉴 10 2.5 长春零售市场分析 11 2.5.1零售业设施类型以现代商业发展为主导 11 2.5.2商业零售设施业态设置需进一步完善 12 2.6 商业研究主要结论 13 2.7 长春市商业市场未来发展预期 13 3 宽城区经济发展概况 14 3.1 宽城区区域GDP发展 14 3.2 宽城区人均收入 14 3.3 宽城区人口 15 3.4 宽城区商业零售业概况 15 3.4.1 全区社会消费品零售额 15 3.4.2 消费品零售总额的结构变化 16 3.5 宽城区发展趋势 16 3.6宽城区区域发展不足 18 3.6.1 旧城改造，生活环境欠佳 18 3.6.2 公路发达，公交出行还有待改善 18 3.6.3 生活配套设施不是很完善 18 4 宽城铁北地区商业区现状 19 4.1 区域内主要商圈分布 19 4.2柳影路商圈 20 4.2.1商圈范围 20 4.2.2商圈特点 20 4.2.3商圈建筑形式 20 4.2.4商圈内相应配套 21 4.3长新街商圈 23 4.3.1商圈范围 23 4.3.2商圈特点 23 4.3.3商圈建筑形式 23 4.4一匡街商圈 24 4.4.1商圈范围 24 4.4.2商圈特点 24 4.4.3 商圈建筑形式 25 4.5商圈发展总结 26 4.5.1商业设施混乱，层次不一 26 4.5.2街铺居多，多以餐饮业为主 26 4.5.3辐射范围小，影响力不大 26 4.5.4经营状况参差不齐，局部区域商业氛围浓厚，多以长期持有为主 26 4.5.5新兴商业发展潜力大，商业氛围的培养需要2-3年的时间 27 4.6 区域内商业分布 27 4.6.1 已建成商业分布 27 4.7.1 在售商业分布 28 4.7.2 未来规划商业供应量 28 4.8 现有大型超市、综合市场分布 29 4.9区域商业体量总体预估 29 5 项目立地条件分析 31 5.1 项目位置及交通 31 5.1.1地理位置 31 5.1.2周边道路 31 5.1.3公共交通 31 5.2项目可见性 31 5.3商业氛围 32 5.4 项目周边项目 32 5.5项目SWOT分析 33 5.5.1优势 33 5.5.2劣势 33 5.5.3机遇 33 5.5.4威胁 33 6 项目周边商业状况 34 6.1周边竞争对手分析 34 6.1.1周边竞争对手分布 34 6.1.2竞争对手现状 34 6.2 项目商业发展小结 36 7 项目体量测定 37 7.1 人均商业拥有量 37 7.2 区域商业面积人均拥有量对比 37 7.3 项目周边新项目入住时间及人口统计 38 7.4 本项目商业体量建议 38 7.4.1人