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关于物业管理立法重点与难点的思考 关于物业管理立法重点与难点的思考作者：佚名 时间：2017-9-23 浏览量： 关于物业管理立法重点和难点的思考 --以《江苏省物业管理条例》为例 《江苏省物业管理条例》已由江苏省人大常委会通过,自2001年3月1日起正式施行。这是江苏省第一部物业管理不地方性法规。 我省制定物业管理条例面临的大体形势为:第一,与全国发达地区物业管理立法相比,与建立社会主义市场经济体制的要求相比,我省物业管理立法相对滞后;第二,全省大部分地区已初步建立了具有中国特色的社会化、专业化、市场化的物业管理体制,物业管理正逐渐被广大消费者所接受,发展形势良好,社会效益日益体现;第三,具有一定的管理实践和立法经验。建设部已制定了一批有关物业管理的规章和规范性文件,初步形成了物业管理政策及技术标准的框架体系。1998年9月,江苏省政府发布的141号令《江苏省城市住宅区物业管理办法》,初步构成我省物业管理体制的框架。随后省物业管理行政主管部门加强调研,与有关部门积极研究,反复协调,形成了一系列规范性文件。各省辖市在物业管理建章立制方面也进行了积极的探索和实践,取得了较好的经验;第四,全省各地区物业管理起步及发展不平衡。经济发达与欠发达地区,大城市与中小城市,在物业管理起步时间、市场发育程度、行业规模、发展水平、覆盖面、从业人员素质、服务意识、服务水准等方面,差异较大,短时间内难以平衡,给物业管理立法带来一定困难。 根据江苏省的情况,确定立法的原则是:以1998年省政府141号令为基础,借鉴外省市先进的物业管理立法经验和技术,总结各地立法实践的经验,充分考虑全省各地区的实际情况,根据市场经济规律,确定物业管理的基本原则,体现立法的实践性和适用超前性,并考虑与已有的物业管理规章和政策的衔接,保持法规政策的连续性。 江苏省人大常委会在涉及千家万户的条例制定过程中,指导思想明确。依据国家一系列现行法律法规,充分注意广泛听取全社会的意见,条例草案在新闻媒体上公布、广泛听取意见,并在全省20多年立法史上首次召开立法听证会,围绕诸多焦点问题充分听取各方意见,使条例从起草到定稿日趋成熟。 条例对物业管理活动中的法律关系进行调整,重点对适用范围、业主参与自治管理的形式及权利的义务、物业管理服务与收费、物业的使用与维护、法律责任等作出了明确规定。 在条例的制定过程中,深感物业管理活动的复杂性,地方立法要规范的内容也具有特殊性。重点是: 一、扩大适用范围,明确发展方向 江苏省物业管理自90年代初起步以来,经过十年的探索和实践,已初步形成前景广阔、充满生机的行业,物业管理已从城市走向乡镇,物业类型不仅涉及各类住宅物业,还涉及大厦、工业区、学校、医院等物业,已从过去单纯的居住服务领域向生产服务、医疗卫生、教育科研等后勤保障领域延伸。首先是制定住宅区物业管理条例、还是制定江苏省物业管理条例问题上,意见由不一致到一致,确定本省行政区域内的物业管理活动适用本条例;同时规定新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区,由当地人民政府组织整治,逐步创造条件,实行物业管理。配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业,推行物业管理;还明确逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平的发展方向。 二、重点规定业主、业主大会、业主委员会的权利义务和议事规则 物业管理中业主、业主大会、业主委员会的运作模式,是我国引入的一种先进方式。主要是借鉴香港业主立案法团对业主委员会管理物业的做法。因香港与内地经济发展及法制化、物业私有化程度的差距,在多年实践中,业主及业主委员会的作用远没发挥。 依据产权理论,业主是物业的所有人。由于住房制度的改革和住房商品化的的推进,互不认识的业主因购买同一物业区域内的房屋而从“五湖四海”走到一起来了。由于居住或工作在一起,个别业主的个体利益和群体利益的冲突难以一致论点 关于物业管理立法重点与难点的思考作者：佚名 时间：2017-9-23 浏览量：别业主无法对物业区域内就业主共同利益的共同事务进行管理。因为业主各自的权利义务平等,那么就需要一个第三方来管理,即物业管理企业。业主通过业主大会选举产生自已组织--业主委员会,来代表全体业主与物业管理企业缔约,委托物业管理企业就物业管理区域内公共利益的事务性工作进行管理。物业管理企业则依据自身的专业水平和合同约定,对涉及公共利益的事务性工作进行有偿管理和服务。从法律关系上说,业主委员会的缔约权是全体业主的管理权力,如果业主不选举,业主委员会就无法行使缔约权。业主委员会应当是代表和维护全体业主合法权益的非法人性质组织。业主委员会与物业管理企业双方的活