龙湖地产cfo首席财务官林钜昌潜龙在渊2010年.pdf

龙湖地产 CFO 林钜昌潜龙在渊 无论是对于蓄势待发的龙湖，还是对于择机而动的 CFO 林钜昌，准确把握好那个历史性的时间窗口都 是至关重要的。 最近大半年的宏观环境对国内地产业来说，或许是《易经》乾卦中所说的“潜龙，勿用”般集体蛰伏 的时刻。不过对将股票卖到去年地产公司香港 IPO 的最高市盈率、并创下超额认购之最的龙湖地产来说， 此刻或许是一个“或跃在渊”的历史性机遇。 “龙湖是一个可怕的企业。”中国房地产业教父级人物王石对这家发迹于重庆的同行一向有着极高的 评价，称龙湖地产创业者境界很高，做事情非常投入。不独万科，事实上国内地产界对龙湖地产的企业管 理、企业文化以及开发模式的总体评价都相当高。 今年 6月初，龙湖入选中国指数研究院在港上市大陆房地产公司综合实力排名第六名，财务稳健排名 第三名。为此，《首席财务官》独家专访了龙湖地产 CFO林钜昌先生，以期详细解读龙湖地产从西南一隅 雄起而席卷全国的发展态势下的财资运作策略。 IPO，一飞冲天 2009年11月 19 日，龙湖地产正式在香港联交所主板挂牌，募集资金逾 10 亿美元，此后股价连续逆市 上涨两日，为其 IPO 之旅画上了圆满的句号。 2006年7 月，曾任美林证券亚太区副总裁和华润置地 CFO 的林钜昌加盟龙湖，从整个行业的拐点到上 市，林钜昌在龙湖一直在扮演着重要的角色。 林钜昌坦言，龙湖上市历程可谓一波三折。2006 年和2007 年的资本市场非常好，当时很多投资者都期 待龙湖地产上市。龙湖也原本计划在 2008 年6月份正式赴港上市，等到 9 月去欧美路演时却遇上全球金融 危机引发雷曼破产，与很多同时期准备 IPO 的房企一样，龙湖无奈搁置了上市计划，等待新的时间窗口。 “上市这件事，如果第一次做不成、第二次还失败的话，风险就会很高，资本市场并不宽容。所以第 二次一定要成功，无论市场愿意给什么样的价格。”林钜昌不无感慨道，“时间点的判断非常重要，这也 是对未来的判断，我们掌握得很准。”2009 年6 月资本市场还不太稳定，但龙湖决定在此时再次启动 IPO， 他们预判 2009 年9 月资本市场应该可以开闸。这个时间窗口的准确判断令林钜昌记忆犹新。 而在 2009 年龙湖IPO前期，港交所共有九家地产公司排队上市。当时还有一个不利的背景是，大部分 IPO 的开发商都以较低的估值去上市，只有个位数的市盈率，但龙湖董事长吴亚军定下的目标是十几倍的市 盈率。在资本市场的苛刻甄选下，如何做到差异化来吸引投资者的目光，以及如何能以高出同行两倍多的 市盈率发行，给林钜昌带来不小的考验。“我们花了很多时间做事前准备、事中沟通和事后说服。最终以 14 倍的市盈率发行，并且至今还保持着在同一时期上市的九家房地产公司中惟一一家股价从未低于招股价 （7.07 元／股）的纪录。”林钜昌笑谈，“吴总对股权是非常珍惜的。”所以龙湖本次公开配售占总股本 的比例为 20%，低于 2008年时计划的 25%，但由于最终接近上限定价并成功行使超额配售权，龙湖仍然募 集了约 10 亿美元，可以说是以更少的股权稀释，换来了预期的融资规模，并创下了超额认购之最。值得一 提的是，林钜昌一行在伦敦站路演时，还受到了金融大鳄索罗斯的青睐，索罗斯基金下单 2亿港元以无限 价的方式认购龙湖地产。 林钜昌认为，最终能做到这样的成绩，重要的还是龙湖的管理和品牌得到了市场的认可，并不是上市 时才逐步了解和认可，而是经历了长期的积淀。龙湖在 2006 年时就开始接待投资者，那时公司还没有上市 意图，对投资者的接待和沟通同样是完全透明的。用林钜昌的话说，他们看到的是龙湖的“真实面目”—— 楼盘的品质、工作人员的专业性等等，给投资者留下很深的印象，而这种印象是经过几年的时间积累的， 形成了一种深入人心的好感。“这种好感，带给龙湖在上市时点的选择上以很大的回报。同时，我们对资 本市场的管控是非常到位的，比如投行分析师在对龙湖报告内容的管理，还有对投资者的风险偏好都做了 一些有针对性的功课和安排。”林钜昌还补充道，和资本市场沟通一定要诚实，不对财务报表进行过度“化 妆”。 龙湖地产在今年 5月被纳入摩根士丹利资本国际指数（MSCI）中国指数，这意味着龙湖地产上市后的 表现得到了国际资本市场的进一步认可。长期担任上市公司 CFO 并在此前有过投行经验的林钜昌，在 IR建 设和维护上有一套自己的原则。除了上面所谈到的诚实，还要有很高的公司透明度，这个透明