青岛莱钢.凭海临风商铺推广策略2011.ppt

报广 软文+报广 提升期： 强化区位以及前景 强化项目主题形象 推广主题： 凭海·海鲜风情街，西海岸财富先机 线上：报纸广告、夹报、短信、软文传播，加大网络炒作力度 活动：渠道深耕！ 举办西海岸首席海鲜主题风情街揭幕仪式。 举办餐饮投资推介会。 短信轰炸胶南、开发区。 本阶段：公寓集中处理！ 概念：类别墅/分时度假型公寓 卖点： 1、50-100平米现房发售 2、低门槛，轻松收付 3、星级酒店式物管，提供代租服务 4、西海岸旅游度假胜地 企业管理资源网/ 企业管理资源网/ 企业管理资源网/ 企业管理资源网/ 公寓户外 公寓户外 强销期： 强调超值价格和无风险投入，表明打造胶南海鲜一条街的决心，使胶南人认同项目。 推广主题： 20万元，拥有西海岸旅游旺铺 线上：夹报、短信、网络、报纸广告软文传播 活动： 通过青岛市餐饮协会，举办青岛市餐饮行业发展研讨会； 凭海海鲜风险街铺王拍卖会。 软文+报广 道旗 胶南市区重点街道、泰山路、滨海大道 项目服务执行时间表 3月19日 7个工作日内 7个工作日内 10个工作日内 策略提案 签约 项目组成立并派驻 提交产品改造方案、宣传推广规划 执行 THANKS 项目命名 取项目名称凭海临风的前二字。因住宅项目前期已经传播，有一定知名度，可以借力。 凭海 —海鲜风情街— 业态规划建议 业态规划 三个大体块， 是项目盘活的关键。 三个不活，项目难活。 但是此三个体块面积过大，很难直接销售，招商。 必须低价或免租招商，让大商家入驻，形成拉动。 规划为：定向招商 酒店、KTV、会所、 洗浴中心、中型超市 业态规划 五个体块，单户单层面积45平~65平左右 1.1层规划为中小型海鲜酒店、海鲜拍档、烧烤店、其他特色美食如日韩海鲜料理、中式火锅类； 电信、药店、洗衣房等社区配套为辅。 2.2层原固定为公寓，需改造为酒店餐饮包间或KTV、足疗等娱乐性包间。 1 2 3 4 5 3.1-2#3层、3-5#3-4层业态固定，同样为45-65平左右公寓，必须进行灵活处理： （1）部分规划为经济型酒店或家庭旅馆； （2）部分直接作为类别墅或分时度假公寓出售； 作为公寓出售，必须进行改造，做样板间、精装修房，不然无法体现价值。 业态规划 （3）部分必须分割改造： —作为主题餐饮的酒店包间 —棋牌、足疗、KTV等娱乐性包间 业态规划 项目改造 1.临街绿化带改造 将项目的定位和规划上升到政府层次，以此申报政府改造绿化带，剔除障碍。 2.内部灵活分割改造 1#-5#楼2层及以上根据业态规划、租售情况，进行灵活分割，适应市场需求。 项目改造 2.精神堡垒设置 鉴于项目处于西海岸旅游度假区，但离海岸线有距离， 建议在泰山路、滨海大道同时设立精神堡垒，起到导示作用。 价格策略 租售策略 推广策略 营销推广策略 价格策略 市场比较法： 鑫都汇：只售不租，起价7000，现售价10000元/平 海上嘉年华：渔人码头只租不售，3元/㎡/天， 综合比较，本案定价策略： 相对低于市场价格，低开高走，逐渐拉升。 通过主力商户招商，运营盘活，拉升溢价。 2010年11月青岛各市区商业价格 租售策略 招商先行，租售并举 三大体块招商，五楼座租售并举 操作建议 第一阶段 1、大户，点对点招商。 通过招商能够快速树形象，形成较强销售力， 有助于快速去化小户，有助于实现项目的最终盘活； 第二阶段 开始正式进行独立销售，按照定位执行。 1—5#楼公寓分割招商或出售。 租售策略 大户定向招商 KTV夜总会 洗浴中心 1、通过招商，有效经营，提升项目评估值，从银行拿钱。或许获利更多。 2、招商盘活项目后，能够拉动整个商业项目的价值，以及2期、3期住宅项目。 超市 酒店 洗浴中心 KTV夜总会 酒店 超市 大项目定向招商后，能有效促进商业氛围的形成，利于其他体块的销售。 小户：租售结合，灵活控制 直接销售 带租约销售 短回报租约销售 先招商后销售 租售策略 公寓：包装概念出售 租售策略 基本上，商铺上层的公寓比较难以出售， 必须进行改造，改造之后才有价值—— 1、必须重新包装，寻找差异化。 以类别墅、分时度假酒店公寓来出售。 2、必须精装修出售； 3、做样板间，体验营销提高价值。 租售策略总结： 租售策略 策略上，租售结合，加强销售控制度； 执行上，招商先行，带租约销售； 阶段性约定收益，保证前期稳定，促进商业成型。 宣传推广总体策略 强调项目的未来升值前景、打造胶南新型主题商业街、低投入零风险！ 宣传卖点组合 区位前景价值 投资性能价值