抵押房地产风险分析要点.ppt

* * * * * * 四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析 （二）特殊风险点分析 1.是否带有租约限制 带租约房地产抵押，抵押权人应关注租约签订内容。包括租赁期限（根据《合同法》规定，租赁期限最长不能超过20年）、租金构成内涵（是否包含物业费、水电费，是按建筑面积计算还是使用面积、有无免租期，租金是固定租金还是基础租金加流水）、租金的支付方式（月付、季付、年付）等。 第 * 页 四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析 2.商业房地产要弄清具体位置及面积 由于商业房地产有“垂直空间价值衰减性明显”的特点，如果不是整体评估的话，那么就要看要评估的房地产位于几层，其所处的位置，是一进门还是在电梯口亦或是在犄角，另外还有看是否有明显的界限，能否与不参与评估的商业房地产明显分开，同时还要把每层的面积确切分开。另外要对待估商业房地产的地段及具体坐落、临街情况、经营业务等了解清楚。 第 * 页 三、商业地产项目特殊风险点分析 3.酒店房地产是自营还是委托经营 目前的酒店主要有两种经营管理方式，一是企业自己经营，一是委托有经验的酒店管理公司管理。对于自己经营的酒店其经营收入可直接按其经营业态测算，如客房收入、商场收入、餐饮收入、商务会议收入及娱乐健身收入等；而委托酒店管理公司的酒店，其收入构成、成本费用等要详细参考双方签订的合同，因此对于这类项目一定要让客户提供完整的合同。另外如果要想了解酒店的具体经营情况，还需要让客户提供近三年企业的财务报表。 第 * 页 三、商业地产项目特殊风险点分析 4.地下车库租金问题 商业用房往往都会配备一定数量的地下车库，除部分可能销售外，往往是采取租赁经营，一部分是向访客提供的临时租车位，一部分是向业主提供的包月出租车位。包月出租车位的租金收入比较容易确定，而临时租车位的租金往往是按小时计价，且不同时间段租金水平可能不一样，不同工作时段的利用率不一样，因此其租金测算比较复杂。 第 * 页 第 * 页 谢谢大家！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第 * 页 抵押房地产权属状况与贷款风险分析 目 录 一、抵押房地产贷款风险分析 二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施 第 * 页 三、抵押房地产风险防范的其他对策 四、商业地产介绍及特殊风险点分析 4 3 2 1 一、抵押房地产风险分析1、导致抵押房地产发生风险的几种情况： 抵押房地产价格风险 抵押房地产处置变现风险 房地产相关政策性风险 贷款企业运营风险 第 * 页 2.房地产相关政策风险： 宏观调控政策、金融政策、房地产（土地）政策、税收政策等。 　 常见问题： 政策稳定性差； 政策可操作性差； 政策执行松紧度不一。 第 * 页 一、抵押房地产风险分析 规避方法： （1）积极把握政策变化，市场分析及时更新 必威体育精装版的房地产政策 (新国五条等) 房地产与土地市场分析 房地产政策法规解读 区域房地产市场分析 （2）对于不同类型的房地产，区别和审慎确定抵押率 以专业机构的评估结果及对权属等问题的分析为依据 按不同类型抵押房地产投资风险大小确定贷款比例 商业、写字楼、住宅、工业 土地、在建工程、房地产 特殊抵押物（如加油站等） 第 * 页 一、抵押房地产风险分析 一、抵押房地产风险分析 3.抵押房地产价格风险 正确理解房地产抵押评估价格内涵： 房地产抵押评估价格是现时正常的房地产市场价格，不是成本价格，而是市场价格（含正常的、甚至是超额利润）。 未考虑将来处置变现时房地产的市场变化情况；未考虑短期强制变现所带来的价值减损；未考虑将来抵押物处置变现的相关税费。 房地产抵押评估在评估正常的市场价格的同时，要遵循保守原则，同时对将来抵押物处置变现的各种风险要在评估报告中尽可能说明。 对于价格风险评估机构要承担起更多的责任，同时建议大家学习评估基础知识，最大化的利用评估报告，正确理解评估价格。 第 * 页 一、抵押房地产风险分析 规避方法： （1） 市场价格及时更新 关注房价走势 关注分析数据 房价、地价监测数据库的建立 （2）选择聘用信誉良好、有丰富抵押评估经验的专业估价咨询机构 看国家认证的专业评估机构资质等级 看评估机构信誉是否良好 看评估机构的实力 看评估机构的主要业绩——是否长期从事抵押咨询类业务 第 * 页 一、抵押房地产风险分析 4.抵押房地产处置变现风险 控制抵押资产处置变现风险要做到两