吉林市地产剖析提报.docVIP

吉林市地产分析提报 宏观分析： 2010年国家对一线城市的调控力度加大，很多一线城市的有实力地产商被挤压到二三线城市，已形成二三线城市的圈地热度。2011年上半年二三线城市的房价一路攀升，并引领一线城市使2011年上半年调控指标成为泡影，所以拉动中央房管总局的神经，并带会来新一轮的房控政策，会加强二三线城市的限购力度并实施，吉林市在全国的房价涨幅的三线城市中名列前茅，必定会加强管理，只是时间问题。 金融调控2011年7月利率上浮近4个百分点，导致投资房产的持观望状态。吉林市从一线进来的大品牌地产商越来越多，在地区形成竞争品牌社区越来越强，对地产泡沫架空形态越来越大。 SWOT分析 优势： 1．总体定位符合市场潮流，具有良好的市场潜力，地理位置是今年需求的热点之一。 2．本案所定户型主为50平米—90平米等多款，中小型比例较大，实用性强，宜住、宜商、投资。 3．本案所处地理位置升值空间强 4. 项目可实现住宅+商业优势互动 机会： 政府关于棚户改造政策 本市城镇化纵深推进、重点打造西部区域 本案产品类型市场尚未饱和 劣势： 1．区域环境较差 2．区域内相关生活配套设施较少和周边产品比，规划容积率偏高，小区居住舒适度不高，部分户型彩光性不好 3．区域其它项目产品丰富，对本案高层不利。（高层楼特质，造价高、公摊大） 4．靠近农贸集散地、物流中心，火车站，流动人口较多，存在诸多隐患 5. 交通站点过少，道路不通畅，不利普通居民居住 威胁： 1．片区周围竞品楼盘较多 2. 本案的开发进度与周边项目不可企及，周边项目均于今年年底前或2012年年中交房。当前，周边项目在售房源均价在4000元/平方米左右，因此本案的开盘价格不宜定价过高。 3. 随着万科、恒大等知名房企进驻，吉林房地产市场总体产品供应量大增，市场竞争将更 加激烈。 4. 二套房贷收紧，对投资型客户、外地客户购房造成了一定的影响。 SWOT分析综述： 我们通过对以上所列优劣势、机会点及威胁点的整合与对比，可以看出，其优劣势相差是很明显的！目前吉林房产市场的大环境较为乐观，一直处于稳中有升的势头。从本案优势来看，首先是就小户型而言，其市场接受程度比较高。而且其所面对的消费群体多属于周边的生意人、外来投资客，而本案项目处在农贸集散地东侧，因此这正是本案所拥有的一个重要优势。但本案所存在的劣势也是显而易见的，本案项目虽处市区，交通不为便利，由于距离农贸集散地、物流中心、火车站较近，周边环境比较嘈杂，大环境给人印象较差，其次还有一些相关的生活配套设施较远，如运动场所、学校、超市等等。另外，项目容积率过高，活动空间少；加上项目造价高，公摊面积大（高层住宅楼的局限性），也是本案的主要缺点，所以要通过个案品质的提升及更为全面的物业服务来弥补这些缺点。在项目推广上，还有来自市场的威胁，就是本案所定户型，但现有个案中，小面积为主的户型已有相当的数量，它们已经占据了很大一部分市场份额，对日后本案的推广不能说是没有压力的。但是，我们的机会点就在于，小户型市场并不饱和，而且还很有潜力。加之将推出的项目使我们在产品推广及投放市场时有很多经验可以借鉴，使我们在自身项目品质的定位和提升上能够更胜一筹。此外，现在政府关于棚户改造的政策也是我们的最大机会点，这一政策将为我们今后楼盘的推出，屏蔽更多核心圈层的竞争。 市场概况 吉林经济高速发展、稳步向好.宏观大势利好 从宏观经济上看，GDP持续增长，人民生活水平逐年提高。 从现象上看，吉林的发展能力名列前茅，城市建设如火如荼。 从政策上看，国家发展长吉图决心强烈，吉林正面临全新的发展机遇。 吉林市城区土地日益稀缺、土地发展急剧扩张，城市改造力度加大，推动居住郊区化进程，品牌开发商争相进驻，促进吉林市房地产的升温和产品升级。刚性需求旺盛价格稳步攀升，住宅市场稳定。 项目定位 项目所在船营区西站片区，虽居住环境一般但在未来的2至3年内将会成为一个非常成熟的生活居住区域，城市配套及生活基础配套将会成为整个吉林市相对完善的区域与周边项目竞争压力较大，但消费市场又十分巨大，所以项目营销压力较小，同时我们对项目的营销也充满信心。 购物：长春街的大润发、东侧的农贸市场近在咫尺，可满足各种日常消费需求。 教育：吉林一中、二十三、五小，信步可达，就学方便。 餐饮：项目周边拥有多条美食街，风味小吃云集。 价格定位： 低价入市，快速销售。对于购买期房的置业者来说，发展商在预售期间的发售价格有否为业主留有一定的升值空间，往往是促使消费者作出最后购买决定的关键。 项目 位置 交通 环境 开发商品牌 开发商实力 开发商信誉 开发商经验 总分 开盘价 泊逸薹 8.5 9 8.5 8 8 9 9 60 4000 斯托