房地产销售法律法规课件20141.pptVIP

* * 作品展示 房产销售相关法律法规 ---基础知识 添加标题 预约过程（包括展示宣传意向预定购阶段） 缔约过程（包括介绍说明谈判签约阶段） 履约过程（含签约后的合同履行跟踪房屋交付争议解决阶段） 涉及风险的三个阶段 一、预（现）售应具备的条件 二、广告及宣传资料的合法性、阐述物业用语的恰当性 三、意向合同或定（认）购协议的规范准确填写 预约阶段所涉法律问题 · 取得建设用地规划许可证 取得建设工程规划许可证 国有土地使用证 建设工程开工证 商品房销售许可证 已投入工程建设资金达到总投资的25％以上 施工进度和竣工交付时间确定 预售应具备的条件 现售应具备的条件 开发企业企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书齐备 取得土地使用权证书和使用土地批准文件 持有建设工程规划许可证和施工许可证 已通过竣工验收 拆迁安置已落实 广告宣传资料的合法性 介绍说明阐述的恰当性 法律依据： 最高人民法院司法解释规定 : 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 应对措施： 严格审查广告内容，避免出现可能认定为要约的表述。对于比较明确的表述应当尽量以口头方式传达给买受人； 在《商品房买卖合同》补充协议中明确约定关于房屋的一切宣传对双方没有约束力，以《商品房买卖合同》为准； 在宣传广告中明确该宣传内容不能作为履行《商品房买卖合同》的依据，不具备要约性质； 不轻易明确说明；未经许可不得擅自作出口头尤其是书面允诺。 要约：要约是希望和他人订立合同的意思表示，发出要约的一方称要约人，接收要约的一方称受要约人。 要约的构成要件： （一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 要约邀请：又称“要约引诱”是希望他人向自己发出要约的意思表示。 承诺：是受要约人同意要约的意思表示。 宣传彩页、沙盘是否可以作为要约？ 案例分析 案例1：乙欲购甲房产公司开发楼房，但乙根据沙盘觉得其所购房屋前视线可能被前方楼座遮挡，于是乙咨询甲房产公司售楼人员，甲方售楼人员告诉乙，乙所购楼盘不存在遮挡视线问题，完全可以远眺中心广场。乙随即打消顾虑，并签订合同。楼盘建成后，乙所购房屋前视线被前方楼座挡住，看不到中心广场，双方遂起纠纷，乙方根据《消费者权益保护法》中虚假广告要求甲公司赔偿8万元。 思考：1、沙盘、宣传材料能否作为合同的一部分？ 2、乙方的请求能否得到法院支持？ 解析： 本案的焦点在于甲方沙盘及宣传彩页能否认定为购房合同的组成部分。宣传彩页是否为购房合同的组成部分要看沙盘、宣传彩页是要约邀请还是要约。沙盘、要约邀请还是要约要具体分析，本案中甲乙双方宣传彩页作为一种广告工具，应当认定为商业广告无疑。进而，根据我国《合同法》第十五条，商业广告是要约邀请。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。具体到本案中的沙盘及宣传彩页认定为签订商品房买卖合同既没有详尽的约定乙方购买的房子的具体位置及坐标也无法证明乙方曾经明确承诺过，故无法判定沙盘、彩页构成虚假广告。 案例分析 案例2：郑州市民张某与某开发商签订商品房买卖合同，约定张某购买开发商开发的某小区商品房一套，交付时间为2006年6月30日以前。合同签定后，张某按约支付了房款，但在收房时发现房屋内厨房和卫生间的位置与宣传画册上的户型结构不一样，遂拒绝收房。双方协商未果，张某诉至法院要求开发商承担违约责任，并支付逾期交房违约金。 思考：张某请求能否得到支持？ 案例分析 案例分析 解析： 通常情况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确，一般只作为要约邀请，而不作为合同的要约，对双方当事人均不产生合同约束力。 最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应该视为要约。 该说明和允诺即使没载入商品房买卖合同，亦视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 案例3：在某楼