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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 五、房地产抵押受偿 抵押受偿 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议折价或者以抵押物拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 五、房地产抵押受偿 抵押受偿 对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产.可将新增的房屋一同拍卖，但所得款抵押权人无权优先受偿。 抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产 【案例】一起由中介办理抵押带来的官司 房屋租赁 7.4 房屋租赁管理 一、概述 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 1、房屋租赁的概念 房屋租赁 7.4 房屋租赁管理 2、房屋租赁的分类 公有房屋租赁 私有房屋租赁 按房屋所有权性质 住宅用房租赁 非住宅用房租赁 按房屋的使用用途 房屋租赁 7.4 房屋租赁管理 3、房屋租赁的条件 未依法取得《房屋所有权证》的； 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 权属有争议的； 属于违章建筑的； 不符合安全标准的； 已抵押，未经抵押权人同意的； 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。 房屋租赁 二、房屋租赁合同 当事人姓名或者名称及住所 房屋的坐落、面积、装修及设施状况 租赁用途 租赁期限 租金及交付方式 房屋修缮责任 转租的约定 变更和解除合同的条件 违约责任 当事人约定的其他条款 房屋租赁 1、租赁期限 ——出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失；收回住宅用房的，同时要做好承租人的住房安置。 房屋租赁 2、租赁用途 ——指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质 承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同； 承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同。 房屋租赁 3、房屋的修缮责任 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。 租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。 房屋租赁 4、租赁合同终止 自然终止 租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月前提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。 符合法律规定和合同约定可以解除合同条款的。 因不可抗力致使合同不能继续履行的。 人为终止 房屋租赁 4、租赁合同终止 自然终止 将承租的房屋擅自转租的。 将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的。 将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的。 无正当理由，拖欠房租6个月以上的。 公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的。 承租人利用承租的房屋从事非法活动的。 故意损坏房屋的。 法律、法规规定的其他可以收回的。 人为终止 房屋租赁 5、房屋租金 成本租金 商品租金 市场租金 由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成 由成本租金加上保险费、地租和利润 在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 房地产交易管理 第7章 房地产交易管理 房地产 经营管理 概 述 7.1 概述 一、房地产交易的概念 城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。 房地产转让 房地产抵押 房地产租赁 概 述 二、房地产交易中的基本制度 国有土地有偿有限期使用制度 房地产价格申报制度 房地产价格评估制度 房地产价格评估人员资格认证制度 房地产权属登记发证制度 概 述 三、房地产交易的管理机构及其职责 建设部 建设厅 房地产管理局 房地产交易管理所 1、房地产交易的管理机构 概 述 2、房地产交易管理机构的任务 对房地产经营进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益； 办理房地产交易登记、鉴证等手续； 协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款； 为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务； 建立定期信息发布