走向温泉综合开发时代“温泉休闲综合体”开发研究.pptxVIP

走向温泉综合开发时代——“温泉休闲综合体”开发研究;一、温泉走向“综合开发时代”是市场的必然选择;其一，从土地开发角度来看，大型温泉度假村的开发需要大规模的资金投入，单一开发温泉泡浴产品显然无法实现快速回报与土地开发价值的最大化，温泉和地产的互动已是必然选择，加之温泉本身所具有的养生与休闲的双重价值，“休闲养生地产”的概念能有力提升地产的附加值、增加开发回报（但凡打上温泉概念的楼盘价格都不菲），因此必然要结合地产的开发。其二，从消费需求角度来看，富裕起来的人们对于温泉的消费需求，已经不局限于“单一泡浴”的层面，而是要求能够满足其对于“保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假”等全方位、多层次、综合性的休闲消费需求，导致功能单一的温泉度假村将逐步丧失在市场上的竞争力，亟待改造升级，这也直接加快了温泉从“单一利用”走向“综合开发”的进程。;二、温泉综合开发的目标是打造“温泉休闲综合体”;三、创新打造特色“温泉休闲综合体”的一般模式;1、以“土地综合开发”为导向，理清功能关系;其一，以温泉水疗、会议酒店及特色休闲为构成的旅游板块，是带动人气、树立形象、提升地气并创造长期持续现金流回报的基础板块，尽管需要较大投入，也首先需要创新打造；其二，以休闲商业地产和养生居住地产为构成的地产板块，是创造快速回报、获取土地开发收益的核心板块，应当重点开发；其三，温泉本身具有突出的“养生与休闲”效应，良好的温泉规划设计是打造温泉休闲、会议酒店、养生地产的引擎资源，特别能够有效提升酒店、商业与休闲地产的附加值。因此，必须在旅游板块和地产板块的开发中创新融入温泉功能，突出温泉养生休闲价值，形成温泉休闲中心、温泉会议酒店、温泉养生地产等产品，才能够实现整体开发价值的最优化。;2、以“休闲产业整合”为手段，形成功能聚集;第三是房地产业。 以养生地产和温泉第二居所为概念，是温泉设计度假村房地产项目的主流，与会议经营相结合的产权式度假物业也成为重要的市场热点，升值空间较大，因而受到市场青睐。第四是运动游乐产业。 根据资源特征，以水游乐、高尔夫、网球、滑雪和跑马场为代表，一方面是考虑亲水休闲游乐市场群体的需要，更重要的是和政务商务休闲会议客群、度假物业的客群的需要结合在一起。运动游乐是“温泉休闲综合体”重要的功能构成，为品质化休闲交流平台的打造奠定重要作用。第五是温泉农业产业。 这是对温泉资源全方位利用的重要方面，在全国已经形成诸多成功的例子，主要通过设计温泉水的系统利用模式，利用温泉余热发展包括温室大棚、热带鱼养殖等为核心内容的农业产业。;3、以“温泉产品创新”为基础，打造吸引核心;其一，以中高端市场为重点，打造精品化温泉。 结合温泉水量和水质，以精品化为导向，面向中高端市场，打造高品质温泉策划，包括高品质的产品和高水准的服务机制。 这是在激烈市场竞争与行业洗牌趋势下，温泉旅游未来发展的必然方向，更由于温泉在“温泉休闲综合体”中作为引擎产品的特性，其档次的高低直接决定着整个的项目品质与品牌价值，影响着后续酒店的品质和房地产的价值品质。 柏联SPA度假村从一开始就把自身定位为高端温泉，为后续旅游房地产的开发创造了极好的品牌效应，获得了可观的开发回报。其二，以衍生化发展为方向，打造复合型温泉。 作为温泉休闲综合体里面的温泉产品板块，绝不局限于单一的“泡池汤浴”，而是要结合市场需求，通过纵向创新与横向聚焦，实现产品链的延伸，主要有两个方向：;一是做足亲水游乐的文章，发挥温泉的亲水本质，把游泳池、人造沙滩、造浪池、水中健身池、水上表演项目作为重要内容融入温泉产品的开发中，增强人们的亲水参与性与体验性，增加夏季运营的收入；二是做足健康养生的文章，利用温泉的养生功效，将养生、健身、医疗、康复、美容、护理、健康管理等一系列养生手段深度结合，形成面向中高端市场特别是女性市场的巨大突破。其三，以风格主题化为手段，打造主题型温泉。在未来的发展中，要想把温泉资源通过温泉度假村的形式变成具有市场竞争力的产品，必须挖掘文化，用文化来打造温泉的主题，营造独特的文化氛围，创造独特的文化感受，才能在市场上占据一席之地。这个文化，不一定是当地的文化，这个要从市场需求、市场竞争的差异化来决定。如绿维创景策划设计的浙江缙云仙都·黄帝温泉谷（以黄帝文化与《内经图》来整合包装温泉主题），北京蓝调温泉庄园（从草莓到蓝调文化，打造“小资温泉”），辽宁思拉堡温泉（以溶洞泡浴、台地温泉为特色的“琴台温泉”），福建梅花湖温泉（构建“水上温泉”特色）。;4、以“会议度假酒店”为重点，构建接待载体;其一，市场决定配置。要明确，由于会议市场规模的差异性，不是所有的温泉度假村都可能做到九华山庄（我们称