经济法基础-第五章-其他税收法律制度初级会计职称考试.ppt

五、土地增值税税率以及税额计算 ㈠土地增值税 采用四级超率累进税率。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； （3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 ㈡土地增值税的税额计算 【例题·计算题】 某外商投资房地产开发公司于2011年10月将一座写字楼整体转让给某单位，合同约定的转让价为20000万元，公司按税法规定缴纳营业税1000万元，城建税及教育费附加100万元，印花税10万元。公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。 解题思路 第一步 转让收入：20 000万元 第二步 计算扣除项目：价+本+费+税+加计 1.地价款：3 000万元 2.开发成本：4 000万元 3.期间费用（3 000+4 000） ×10%=700万元 4.销售税金：1 000万元 5.加计扣除（3 000+4 000） ×20%=1 400万元 第三步 计算扣除项目金额合计=3 000+4 000+700+1 000+1 400=10 100万元 第四步 计算土地增值额=20 000-10 100=9 900万元 第五步 计算土地增值率=9 900 ÷10 100 ×100%=98% 第六步 查税率表，计算土地增值税额 应纳税额=9 900×40%-10 100×5%=3 455万元 六、土地增值税税收减免 1.纳税人建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额的20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额交纳土地增值税。 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 4.自2008年11月1日其，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。 七、土地增值税的纳税申报、纳税清算、纳税地点 土地增值税的纳税清算（★★★）（P213） 1．纳税人“应当主动”进行土地增值税清算的情形 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 2．税务机关“可以要求”纳税人进行土地增值税清算的情形 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （4）省级税务机关规定的其他情况。 【例题·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）。（2010年） A．直接转让土地使用权的 B．整体转让未竣工决算房地产开发项目的 C．房地产开发项目全部竣工并完成销售的 D．取得房地产销售（预售）许可证满2年尚未销售完毕的 【答案】ABC 【解析】选项D：取得销售（预售）许可证“满3年”仍未销售完毕的，主管税务机关“可要求”纳税人进行土地增值税清算。 * 【例题·多选题】根据资源税法律制度的规定，关于资源税纳税义务发生时间的下列表述中，正确的有（　　）。（2008年） A．采用分期收款结算方式销售应税产品的，为发出应税产品的当天 B．采用预收货款结算方式销售应税产品的，为收到货款的当天 C．自产自用应税产品的，为移送使用应税产品的当天 D．扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货款的当天 【答案】CD 【解析】（1）选项A：纳税人采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间，为销售合同规定的收款日期的当天；（2）选项B：纳税人采取预收货款结算方式的，其纳税义务发生时间，为发出应税产品的当天。 第七节 土地增值税法律制度 一、土地增值税的概念 土地增值税是对转让国有土地使用权，地上建筑物以及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 【解释】转让非国有土地使用权不征收增值税。 二、土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 三、土地增值税的征税范围 （一）征税范围的一般规定 1.土地增值税