房地产小企业资金链的管理浅析.docxVIP

房地产企业资金链管理浅析【摘 要】资金是企业的血液，在房地产企业开发建设与经营管理过程中起着重要作用。不少企业由于现金流失衡、资金链紧绷而遭遇重创甚者面临破产。房地产行业存在资金投入量大、开发建设周期长、销售款回笼慢、投资风险高、资金缺口大等特点。国家近期出台了一系列抑制房价的政策，使得房地产企业融资难度加大，资金链更加紧张。分析我国房地产企业资金链管理存在问题的基础上提出对应性的解决对策。【关键字】房地产企业；资金链；现金为王；风险管理房地产企业作为国民经济重要组成部分，关系着国民经济命脉，是典型的资金密集型行业，需要充足的资金供应。资金是企业的血液，保持充足的资金是房地产企业健康、持续经营的有力保障。经济发展需要足够资金推动，发展资金是房地产企业发展的第一推动力，是涉及生产要素市场和金融市场的敏感问题[1]。房地产企业的发展与国家经济周期存在一定关联，目前经济处于金融危机后的回暖期，国家不会采取措施打压房地产企业，但是对于目前房价居高不下的态势，国家会采取宏观调控措施进行制约。2010年1月和2月，央行连续两次上调存款准备金率，已达到16.5％，距历史最高的17.5％仅一个百分点之遥。[2]金融政策的调整对于房地产企业的影响而言，控制了银行贷款量，影响到开发商开发贷款，增加开发商贷款压力。随着“国11条”、“国19条”出台，房地产企业受到国家宏观调控的影响很大。房地产企业资金链面对日益趋紧的融资环境，各大房地产企业近期房屋销售进入淡季，成交量环比下降，市场观望情绪日益加重，如果房屋销售量始终跟不上，资金链问题有可能会在二季度末显现。一方面是销售和信贷面临紧张，资金回笼量缩减；另一方面是部分房地产企业去年比较激进地高价拿地，今年需要支付地款，今年下半年很多房企的资金将变得比较紧张。一、我国房地产企业资金链管理存在的问题资金链是指维系企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条。现金——资产——现金（增值）的循环，是企业经营的过程，企业要维持运转，就必须保持这个循环良性的不断运转。我国房地产企业的资金链主要环节可分为资金来源、资金使用和资金回流。其中资金来源主要是银行借贷、企业自有资本、股票或债券融资等；资金使用环节主要包括生产建设资金和经营资金；资金回流主要是指房屋预售款和售出款。现金回流和银行信贷构成了房地产企业资金来源最重要的两个部分，起码占到整个资金源的80%以上。目前我国房地产企业的资金链管理仍存在诸多问题。1、居高的资产负债率、偏低的经营性现金流一方面，高负债率、低现金流现象十分明显。已披露2009年年报的69家上市公司，截至去年年底，债务总额达到5100.62亿元，同比增长了34.34%，其中有32家资产负债率在70%以上，占比47.76%。过高的负债比率增大了企业的经营风险，使企业的融资能力大大降低。我国的房地产企业有被称为“空手套白狼”的现象，只要具有35%的自有资本就可以进行项目开发，自有资金回报率达到300%，而英美国家基本不超过30%。另一方面，经营性现金流普遍较差，企业资金紧张，造成大量工程拖欠款，加上各类钢材价格上涨，连带物价上涨，人工成本增加等问题都困扰着企业[3]。大部分房地产企业近几年的经营性现金流都是负值，只有部分企业在09年实现转正，大体上来说企业的现金流不是很充沛。企业一旦发生突发状况，比如房屋销售淡季，企业就将面临资金流断裂的危险。2、资金沉淀严重，效率低下房地产企业的存货变现能力差，受经济环境和国家政策影响大，过去几年企业奉行“土地为王”，企业管理者以囤地来提高企业的销售利润率，导致企业库存土地大量增加[4]。房地产企业在2007年和2008年对房地产市场估计过于乐观，大量买地，开发建设房屋，以致2009年房屋空置面积大幅攀升，房屋大量积压，变现能力差，吸收资金回笼缓慢，空置商品房造成了企业资金的严重沉淀。企业营运资金管理能力低下，现金流周转期较长。3、资金链风险管理能力差房地产企业的资金链风险分为融资型风险、销售型风险、项目经营型风险和管理型风险。企业资金来源主要是银行借贷和销售货款，因此融资性风险和销售型风险与企业的资金链管理有着密切关系。融资型风险主要指我国房地产企业的融资渠道单一，银行一旦限制贷款，企业资金就会出现缺口。销售型风险是指企业销售的预售款和售出款无法及时到位，就会引发资金链趋紧问题。2007年金融危机就是由于美国房价下跌和贷款利率提高，购房贷款者资金链断裂而导致房地产企业、融资企业和机构资金链断裂引发的，它向人们展示了资金链安全管理的重要性，对我国房地产业有着深刻的警示作用[5]。我国房地产企业市场与国际房地产市场是一种共性和个性的关系，从次贷危机暴露出来的问题也正是我国房地产企业应该予以重视并加以防范的。开发商对于高利润高风险的房地产行业，采用高杠杆盈利，以小部