核心报告二：各宗地战略定位报告.pptVIP

说明 说明 说明 宗地战略梳理阶段投资估算的依据：当地市场水平 本报告框架 基础分析 目标宗地 目标宗地 项目目标 首个启动项目 现金流为先 创建项目品牌：B公司·提香温泉小镇系列 创建企业品牌 南大门城市地标形象 项目本体概况︱宗地区位与交通 南大门：对接天津、保定、廊坊 离X城市最富有的群体民营企业家较近 老城区板块，成熟的生活配套 临南北向主干道106国道 项目本体概况︱区域规划 南大门规划：益津国际广场、澜湖国际、提香温泉小镇、益津华苑 112国道30米宽绿化带 远期规划：天津-保定高铁，在X城市西、X城市南、胜芳预设站点，时速250公里 项目本体概况︱宗地本体 已批复的规划方案 容积率为：1.88 限高：最高28层 密度：28%以内 资源：温泉入户 项目价值分析︱SWOT分析 项目价值分析︱价值认知 南大门区位优势、大北京经济发展、便捷交通 项目客户定位分析 项目定位︱物业类型组合建议 项目定位︱物业类型组合建议 博志成操作案例——秦皇岛 开发区 刑庄项目 项目定位︱物业类型组合建议 电梯洋房 以更高利润产出的产品--电梯洋房，替代多层 以电梯洋房的高品质带动项目品牌---电梯洋房启动树立形象与标杆 高层 以现金流产品启动---高层配合电梯洋房走量 以项目品牌提升高层产品的利润或者提升高层的消化速度 别墅定位 以联排别墅产品实现项目利润要求---等待别墅市场进一步成熟，城区低容积率产品进一步稀缺后推出以实现更高利润 别墅提升项目品牌，塑造墅质社区，提升其他产品的利润与消化速度 小高层 小高层土地经济性不强，依据设计需要少量布置或者不布置 商业 商业以社区配套性商业为主，兼顾商贸市场对其商业价值的正向作用，建议配置10%左右 规划方案设计建议︱原方案 规划方案设计建议︱建议 规划方案及物业发展建议︱强排-不含国税局组团 规划方案及物业发展建议︱强排--包含国税局组团 规划方案及物业发展建议︱经济对比 规划方案及物业发展建议︱小结 投资估算 现金流分析 小结 接下来的工作计划 1、策划：2011年2月15日-3月25日 2、规划调整：2011年2月25日-4月25日（包括规划方案报批）； 3、方案深化：2011年4月26日-5月25日； 4、二期施工图设计-桩基：2011年5月26日-6月16日； 5、二期桩基招标：2011年6月16日-6月30日； 6、二期基础动工：2011年7月1日-2010年11月1日； 7、二期开盘2011年11月； 项目目标 第二个启动项目，以1#带动，作为B公司·提香温泉小镇的其中一个组团开发 打造城区中等规模的中高档高容积率产品线（提香系列） 南大门形象 项目本体概况 住宅目标客户定位与分析 项目定位︱物业类型组合建议 结论： 以现金流产品为主---高层 发挥商贸城对其商业价值的正向作用，配置一定比例的商业以提高利润值 规划方案设计建议︱原方案 规划方案设计建议︱原方案 现代人的生活品质体现在厨卫上，该项目户型多为暗卫，无竞争力，建议明厨明卫，户型通透； 大户型（120以上）普遍存在交通组织不合理现象，过多的面积用于户内交通，不合理，须再推敲； 高层的交通核设计，需要再推敲，与消规存在矛盾点。 规划方案设计建议︱强排 规划方案设计建议︱强排 规划方案设计建议︱强排 规划方案设计建议︱经济对比 规划方案设计建议︱小结 2#开发利润高低取决于商业操作的成败 商业不宜过度追求规模，影响现金流与售价实现 投资估算 现金流分析 项目目标 利润型项目 小高层、高层成熟产品线项目 延续南大门区域B公司·提香系列项目品牌 项目本体概况︱宗地区位 项目本体概况︱宗地本体 土地性质：招拍挂获得，居住用地 土地基本情况：32亩，狭长 实施要求：1,代征城市绿地0.5ha,(地块南北端) 2,代征城市规划路0.17ha 容积率：地上≤1.8 地下≤1 建筑密度：≤20% 停车位:机动车1辆/户，公建：1辆/100㎡ 开发风险提示：拆迁、高压线入地、小区不能形成规模，南北狭长，周边为低矮民居。日照遮挡，视线回避问题比较突出 住宅目标客户定位与分析 项目定位︱物业类型组合建议 结论： 以小高层、高层为主，做足容积率 配置一定比例的社区配套商业 投资估算 现金流分析 项目目标 开发区行政中心板块与老城区板块齐头并进，扩大企业规模，跨越至第二发展阶段的重点项目； 以成熟高层产品系列主导，巩固产品线 利润型项目 物业服务提升型 巩固提升企业高端品牌形象 项目本体概况︱宗地区位 项目本体概况︱宗地区位 项目本体概况︱宗地本体—5# 项目本体概况︱宗地本体—6# 项目价值分析︱SWOT分析 项目价值分析︱价值认知 项目客户分析︱目标客