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项目论证管理流程 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 080912 规划设计部与投资拓展部职责重新划分 王录 图表 1 1.目的 为保持公司可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性。 2.适用范围 适用于公司房地产新项目发展体系的新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。 3.术语和定义 3.1 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。 3.2 房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以完全控制土地开发权力为目的而购入土地的行为。 3.3 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。 3.4 基础研究：是为确定公司土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。 3.5 新项目：在本流程文件中指土地开发使用权获得前的项目。 4.职责 4.1 投资拓展部 4.1.1 负责组织基础研究工作； 4.1.2 负责土地信息收集、筛选和重点确定地块初步前期工作； 4.1.3 负责确定项目的运作方式，配合项目商务谈判； 4.1.4 负责制定预可行性研究计划，编制《项目预可行性研究报告》； 4.1.5 负责项目论证，完成《项目可行性研究报告》的编制； 4.1.6.负责组织项目论证评审会； 4.1.7负责取得项目开发权及合作条件的实施和跟踪； 4.1.8 负责相关资料归档。 4.2 规划设计部 4.2.1 协助编制《项目预可行性研究报告》； 4.2.2 协助编制《项目可行性研究报告》中的规划要求及产品定位； 4.2.3 参加项目论证评审会。 4.3 成本管理部 提供初步成本估算。 4.4 财务部 负责提供财务经济评价和分析。 4.5公司总经理办公会 对项目确立提供评审意见，为公司决策作出参考。 4.6总经理 4.6.1 决定项目发展方向； 4.6.2 确定项目合作条件。 5.流程 基础研究阶段 5.1.1 由投资拓展部牵头进行研究工作，了解政府开发意图。 5.1.2 投资拓展部负责及时把握动态信息，填报《基础研究信息分类表》，做到及时收集、及时分析，其研究成果定期汇总，形成基础研究信息库。 5.1.3 以基础研究的成果指导土地储备计划工作的进行，编制《公司土地储备动态计划》。 信息收集与甄别 投资拓展部负责土地信息的收集工作，负责土地信息的汇总、整理和总结等。 a)政府公告类：从相关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展中心进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告。 b)其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。 c)其他主动收集信息类：了解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息，根据公司发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。 拓展研究 5.3.1 投资拓展部对土地信息进行初步判断，筛选并提出“重点进入地块”建议。 5.3.2 投资拓展部根据项目背景资料，初步判断项目操作方式。 5.3.3 投资拓展部通过项目实地勘察和周边市场调查，根据市场情况和项目特点进行初步研究和初步定位，形成《项目建议书》。《项目建议书》具体内容详见《项目建议书编制作业指引》。 5.4 商务谈判阶段，此阶段工作参照《商务谈判作业指引》。投资拓展部负责商务谈判的前期准备、谈判计划、配合总经理进行谈判工作，关于合作方式、土地价格、经济指标等重要的谈判需填写《商务谈判记录》。 5.5 项目预可行性研究，此阶段工作参照《预可行性研究报告编制作业指引》。 5.5.1 成本管理部根据规划设计部提供的项目基本情况、市场初步调研和初步产品定位等资料，做出初步经济测算。 5.5.2 销售公司负责提供专业支持，协助完成《预可行性研究报告》。 5.5.3 投资拓展部负责《预可行性研究报告》汇总整合。 5.6项目内部立项 5.6.1投资拓展部基础投资分析负责将《预可行性研究报告》提交项目论证审核。审核通过后，投资拓展部负责填报《内部立项审核单》办理内部立项审批手续。 5.6.2投资拓展部将审核后的《内部立项审核单》报总经理确定通过后，进入可行性研究阶段，未通过则进行调整或放弃。